1998年1月3日，韓某與某房屋開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定由房屋開發(fā)公司將其開發(fā)的27平米的商業(yè)用房出售給韓某，韓某支付房款15萬元。1999年6月，房屋開發(fā)公司將該商業(yè)用房交付給韓某使用，但并未辦理房屋過戶登記手續(xù)。1999年8月，房屋開發(fā)公司將商業(yè)用房所在的大廈抵押給某銀行作為貸款擔(dān)保并進(jìn)行抵押登記。2003年6月9日，因房屋開發(fā)公司未履行過戶手續(xù)，韓某向法院提起訴訟，法院判決確認(rèn)韓某對該門面享有所有權(quán)。2011年2月15日，法院判決房屋開發(fā)公司將該商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)登記至韓某名下。判決生效后，該公司未履行該判決書所確定的義務(wù)，韓某于2011年3月申請執(zhí)行。法院執(zhí)行中查明，因該標(biāo)的房屋存在抵押登記，在抵押權(quán)人未書面同意或抵押權(quán)未注銷的情況下，直接辦理房屋所有權(quán)過戶登記存在瑕疵，且該房產(chǎn)公司因經(jīng)營不善已陷入資不抵債境地。2013年11月11日，經(jīng)該法院多方協(xié)調(diào)，抵押權(quán)人某銀行同意在不解除該行對該房屋仍享有抵押權(quán)的前提下先將該標(biāo)的房屋過戶給韓某，至此該標(biāo)的房屋過戶到韓某名下，但關(guān)于該房屋的權(quán)利沖突并未能真正得到化解。

【評析】

一、對該案三個問題的思考

思考之一：在未能辦理房屋過戶登記的情況下，2003年法院確認(rèn)韓某對該商業(yè)用房享有所有權(quán)的確權(quán)判決，能否確定韓某已經(jīng)獲得該房屋所有權(quán)?

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”的規(guī)定，通常情況下，在未能辦理房屋過戶登記的情況下，韓某并不能享有該房屋的所有權(quán)。但民事判決書是人民法院審理訴訟案件和非訟案件終結(jié)后，依據(jù)事實和相關(guān)法律規(guī)定，對案件實體爭議或者當(dāng)事人提出的實體權(quán)利主張作出權(quán)威性判定的具有法律效力的民事司法文書?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！?003年6月9日，法院判決確認(rèn)韓某對該門面享有所有權(quán)。2011年2月15日，法院判決某房屋開發(fā)公司將該商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)登記至韓某名下。據(jù)此可以確定韓某自2003年6月9日起即取得了該房屋的所有權(quán)，而并不以登記為生效要件。

思考之二：在該房屋開發(fā)公司將該房屋出售給韓某后，又將該房屋抵押給某銀行，該抵押合同能否成立并生效?

第一，該房屋抵押合同是雙方“真實意思的表示”。在本案中，某銀行作為借款合同中的貸款人，其有權(quán)要求借款人依法提供有效擔(dān)保，以保證其在借款人不履行清償借款義務(wù)時，確保其債權(quán)能以特定財產(chǎn)的交換價值予以實現(xiàn)。作為借款人的房屋開發(fā)公司以其房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，該銀行在審查該房產(chǎn)的權(quán)屬時，該房產(chǎn)的登記產(chǎn)權(quán)人是該房屋開發(fā)公司。此時，房地產(chǎn)管理部門有關(guān)登記資料的記載所生之公示效力，使作為抵押權(quán)人的該銀行產(chǎn)生對該房產(chǎn)的充分信賴，據(jù)此其與該房屋開發(fā)公司訂立房產(chǎn)抵押合同，可以認(rèn)為該合同系該銀行真實的意思表示。

第二，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋出售給韓某后，在該房屋上再設(shè)定抵押，并不違反《物權(quán)法》的規(guī)定?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定“下列財產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權(quán);

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?！?/p>

在本案中，顯而易見房地產(chǎn)開發(fā)公司將已出售的房屋再行抵押，并不屬于《物權(quán)法》第一百八十四條前五項明確規(guī)定的禁止抵押的“財產(chǎn)”。也沒有法律依據(jù)能夠確定本案抵押物屬于“依法不得抵押的其他財產(chǎn)”這一兜底性的規(guī)定。至此，可以得出結(jié)論，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋出售給韓某后，在該房產(chǎn)上再設(shè)定抵押，沒有違反我國《物權(quán)法》及有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定。

綜合以上分析，不難確定該房屋抵押合同已成立。該已成立的房屋抵押合同是否具有法律效力呢?《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！庇纱丝梢源_定該房屋抵押合同不僅成立，且該抵押權(quán)自登記之日起就已經(jīng)發(fā)生了效力。

思考之三：在此情形下，該標(biāo)的房屋上同時存在著某銀行對該房屋的抵押權(quán)、韓某2003年對該房屋享有的所有權(quán)，兩個權(quán)利存在沖突的情況下，韓某如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?

毫無疑問，銀行對該房屋的抵押權(quán)、韓某2003年對該房屋享有的所有權(quán)同屬于物權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第三十九條“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！蹦炽y行對該房屋的抵押權(quán)、韓某2003年對該房屋享有的所有權(quán)兩者都是合法有效存在的物權(quán)，韓某的所有權(quán)是對該房產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而銀行的抵押權(quán)是以取得房產(chǎn)擔(dān)保價值為內(nèi)容的權(quán)利，兩者共同指向一物，權(quán)利內(nèi)容存在矛盾，這樣也就無法同時實現(xiàn)各自利益。

通常來說，韓某依約履行了其給付房款等義務(wù)后，房地產(chǎn)開發(fā)公司未履行其交付約定房屋的義務(wù)，該行為依《合同法》之規(guī)定已構(gòu)成違約。既然未依約交付房屋，韓某就有權(quán)要求該房屋開發(fā)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，具體而言，就是韓某有權(quán)請求該房屋開發(fā)公司履行重新交付雙方約定的房屋。但現(xiàn)實情況是，因為同一標(biāo)的物上已有抵押權(quán)的存在，無法在房屋登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記手續(xù)，而且根據(jù)2003年法院的判決韓某已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)，因此繼續(xù)履行并沒有實際意義。韓某也可以請求解除雙方的房屋買賣合同，責(zé)令房屋開發(fā)公司返還購房款及利息，賠償相關(guān)損失，但目前該房產(chǎn)公司因經(jīng)營不善已陷入資不抵債境地，在韓某已取得房屋所有權(quán)的情況下，此種解決方法對韓某并無利處。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十條“所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益?！保袡?quán)成立上具有排他效力，一物之上不得同時成立或存在兩個以上的所有權(quán)，而非指標(biāo)的物上不得再行成立他人的所有權(quán)，當(dāng)另由他人依法取得物之所有權(quán)時，原所有權(quán)人的所有權(quán)即歸于消滅。物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)入何人之手，物權(quán)人均需追及至物之所在，直接行使其支配其物的權(quán)利。無論以對標(biāo)的物的占有為條件或者不以此為條件的物權(quán)，只要標(biāo)的物被他人占有或者轉(zhuǎn)讓，物權(quán)人均可要求任何占有標(biāo)的物的人返還財產(chǎn)。鑒于韓某已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)，根據(jù)所有權(quán)具有成立上的排他效力及追及效力，韓某可以據(jù)此對其他任何可能危及其所有權(quán)的行為進(jìn)行對抗。

二、解決沖突的源頭反思

房地產(chǎn)開發(fā)商將已出售的房屋再設(shè)定抵押，造成多個權(quán)利同時存在于一個標(biāo)的物之上，這不僅對購房人的合法權(quán)益造成了極大的傷害，而且抵押權(quán)人的抵押權(quán)也很難實現(xiàn)，多個權(quán)利間互相牽制，均無法通暢實現(xiàn)，而且也無端的增加了大量類似的訴訟案件，造成司法成本的浪費，對于維護(hù)司法權(quán)的尊嚴(yán)也帶來了挑戰(zhàn)，以韓某案為例，拿著法院的生效判決卻難以辦理房屋過戶登記手續(xù)。盡管法律上已經(jīng)賦予了購房人請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，以及承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任等權(quán)利，仍然不能完全阻止“無良”開發(fā)商惡意違約行為的繼續(xù)出現(xiàn)，因此在法律上和制度上進(jìn)一步規(guī)范商品房買賣行為迫在眉睫。

首先，保護(hù)買受人的交易安全，充分保護(hù)商品房買受人對房屋將要享有的所有權(quán)。就現(xiàn)行法律的規(guī)定來看，保護(hù)買受人的交易安全，就是要使得買受人所取得的所有權(quán)成為能夠得到法律認(rèn)定的所有權(quán)，也就是具有充分物權(quán)效力的所有權(quán)。如果該物權(quán)取得人和他人發(fā)生物權(quán)爭議，法律可以根據(jù)該方當(dāng)事人的證據(jù)，認(rèn)定其為物權(quán)人。如果買受人只是和出賣人訂立了債權(quán)意義的合同，則該買受人無法被法律認(rèn)定為物權(quán)取得人。顯然，只有在某種具有公示效果的行為成立后，法律才能認(rèn)定買受人為所有權(quán)人。在我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式就是“不動產(chǎn)登記”。但在現(xiàn)實生活中，由于開發(fā)商的的原因，已被出賣的房屋不能依照合同約定辦理不動產(chǎn)變更登記，所以，在制度設(shè)計上就應(yīng)在房產(chǎn)交易的初始階段，對開發(fā)商出售房屋的行為進(jìn)行法律規(guī)制，諸如對出售的房屋在房地產(chǎn)管理部門作預(yù)售登記，并將該登記內(nèi)容記載于房屋產(chǎn)權(quán)檔案中，對已作預(yù)售登記的房屋不得再行抵押或出售?；蛘唛_發(fā)商出售房屋時與買受人所訂立的“房屋買賣合同”，須在房屋所在地的房產(chǎn)管理部門指定的系統(tǒng)下載，并將出售房屋的相關(guān)信息輸入該系統(tǒng)，且不能重復(fù)下載，一旦下載便在房產(chǎn)管理部門指定的系統(tǒng)存有記錄，使得開發(fā)商出售房屋的行為在房產(chǎn)管理部門的有效監(jiān)控之下，最大限度的保護(hù)買受人的合法權(quán)益。

其次，嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件及建立信息披露制度。嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，能夠保證開發(fā)商資金雄厚、信譽(yù)良好，以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)建立最低信息透露制度，最大限度公開信息，有關(guān)房屋的合法性事項、開發(fā)商調(diào)整、有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布;建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而作出錯誤決策。