已辦理抵押登記土地能辦理用途變更嗎

對于已辦理抵押登記的土地，能否辦理用途變更，可從以下三方面來判定:

一、法律并未禁止抵押土地辦理土地用途變更

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意?？梢?，對于土地用途的變更，法律只是要求依法辦理相關批準手續(xù)，并沒有明確禁止抵押狀態(tài)下的土地辦理用途變更。

二、先行解押，再辦理用途變更對抵押權人不利，操作性不強

雖然先行辦理土地的解押，再辦理土地用途變更手續(xù)可以最大程度地減少管理部門的風險，但是一旦土地解除抵押，在辦理土地用途變更手續(xù)，以及再次辦理抵押登記之前的這段時間內，債權人的利益難以得到保障。一方面，土地處于沒有抵押的狀態(tài)，權利人可以隨時處分土地；另一方面，由于土地權利抵押需要當事人共同申請，重新提供主債權債務合同、抵押合同等要件，這都需要雙方共同配合完成，具有諸多不確定因素。因此，先行解押的方式，對于債權人來說風險較大，一般難以接受。這就可能導致用途變更無法辦理，影響了土地資源的有效利用。

三、在辦理抵押土地用途變更時，應當充分保護抵押權人的利益

抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。土地用途的變更是影響土地價值的重要因素，因此對于抵押權人來說非常重要。對于抵押這種市場行為而言，國土資源管理部門對抵押財產的價值無法衡量和判斷，因此應當由土地抵押的當事人協(xié)商解決。應當交由抵押人與抵押權人協(xié)商解決，抵押人可以向抵押權人證明抵押財產價值沒有減損，或者通過提供其他相應價值的擔?；蛘咔鍍敳糠謧鶆盏确绞?，取得抵押權人的同意。土地權利人申請用途變更時，應當一并提交抵押權人同意變更的意見。土地權利人補繳土地出讓金，辦理相關土地用途變更手續(xù)后，可以申請辦理土地的用途變更登記，然后再向抵押權人更換相應的權利證書。

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