土地違規(guī)抵押融資的情形有哪些

土地督察發(fā)現(xiàn)，為了盡快獲取資金，一些地方政府將不合規(guī)的土地資產(chǎn)“包裝”上市，主要采取了“五種手法”：

在沒有完成農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收審批程序、沒有依法收回原有土地使用權(quán)人的合法土地使用權(quán)和沒有依法進(jìn)行收購(gòu)、補(bǔ)償?shù)那闆r下，政府直接以抄告單的形式要求國(guó)土資源部門給指定單位或公司辦理土地使用權(quán)證，用于抵押融資。

違反《土地儲(chǔ)備辦法》等規(guī)定，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備實(shí)施主體，不按規(guī)定進(jìn)行土地登記，以儲(chǔ)備土地違規(guī)抵押擔(dān)保。

未履行土地出讓、劃撥等供地程序，向地方政府融資平臺(tái)違規(guī)供地并登記用于抵押融資。這類劃撥地不具有入市變現(xiàn)條件，通過虛假辦理供地手續(xù)，即辦理出讓手續(xù)后返還土地出讓金等方式，將土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)給融資平臺(tái)獲取抵押貸款。如：某縣政府通過專題會(huì)議紀(jì)要，將機(jī)關(guān)辦公、教育、科研等原劃撥土地劃轉(zhuǎn)給該縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司用于融資貸款，分?jǐn)?shù)次、用數(shù)宗地，進(jìn)行抵押貸款。

將土地出讓價(jià)款未交全的土地分割登記，用于抵押融資。有的地方政府通過會(huì)議紀(jì)要等形式，授意地方國(guó)土資源部門為土地出讓價(jià)款未交齊的宗地進(jìn)行分割登記，用于抵押融資。

將水庫(kù)、公園、綠地、黨政機(jī)關(guān)團(tuán)體用地等違規(guī)用于抵押融資。地方政府主要是以登記代替審批，擅自改變土地用途，將土地出讓或直接登記到融資平臺(tái)公司名下。這類土地實(shí)際用途和規(guī)劃條件沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，真實(shí)身份依然是公共用地，屬劃撥性質(zhì)，一旦需要用于償債，無法入市變現(xiàn)。如某市政府批準(zhǔn)將市委辦公室等行政事業(yè)單位的數(shù)十宗、數(shù)千畝辦公用地收儲(chǔ)，并按照商住用途出讓給該市政府幾大融資平臺(tái)，辦理了土地抵押登記，進(jìn)行大額融資。上述用地，實(shí)際上仍由原用地單位按原用途在使用，只是在卷宗手續(xù)上倒來變?nèi)?，包裝成經(jīng)營(yíng)性土地資產(chǎn)用于抵押融資。

針對(duì)上述問題，國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)明確要求地方政府采取償還貸款、解除抵押擔(dān)保、注銷抵押登記、置換抵押物等方式進(jìn)行整改，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法進(jìn)行處理。國(guó)家也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)文件，規(guī)范地方土地抵押融資行為。如：2010年6月國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》，2012年12月四部門《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》，都要求清理地方融資平臺(tái)并加強(qiáng)管理，禁止地方政府違規(guī)或變相提供擔(dān)保，明確學(xué)校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)不得作為資本注入融資平臺(tái)公司。但一些地方有令不行，依然在“以地生財(cái)”。

可以抵押和不能抵押的土地有哪些

下列國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押：

(1)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的;

(2)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其地上的房屋等建筑物抵押時(shí)，該房屋等建筑物所對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押的;

(3)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其地上的房屋等建筑物抵押時(shí)，該房屋等建筑物所對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押的。

下列國(guó)有土地使用權(quán)不得抵押：

(1)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;

(2)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

(3)所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的;

(4)依法被法院查封的。

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