房地產(chǎn)抵押是指，抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法在權(quán)以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押物登記，這是房地產(chǎn)抵押合同至關(guān)重要的生效條件，故應(yīng)引起充分的注意，倘忽視了登記，那么未登記的抵押合同則會因?yàn)椴荒軐沟谌说男袨槎斐蓳p失。房地產(chǎn)抵押登記包括設(shè)定登記、變更登記和注銷登記。

(一)房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記。

抵押雙方當(dāng)事人要持主合同、抵押合同、身份證件，填寫房地產(chǎn)抵押登記申請表，與此同時(shí)，抵押人還應(yīng)根據(jù)所設(shè)定抵押的房地產(chǎn)的類別不同提供相應(yīng)的材料，如以預(yù)購商品房期權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同;以房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書，建設(shè)工程總承包合同或施工總承包合同，如該房屋在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書;以房屋及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書;以已出租的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書和經(jīng)登記備案的租賃合同;凡以此所提交的材料要根據(jù)《房地產(chǎn)抵押辦法》之規(guī)定準(zhǔn)備齊全，不可缺少或遺漏，只有在所提交的材料完全符合要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才會受理抵押登記并在規(guī)定的期限內(nèi)作出是否準(zhǔn)備登記的決定，準(zhǔn)備登記的，出具抵押登記證明，不予登記的書面通知申請人。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在原房地產(chǎn)權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā)抵押權(quán)利證明。這一點(diǎn)與現(xiàn)行的操作不同，現(xiàn)行的登記是將房地產(chǎn)權(quán)證交由抵押權(quán)人執(zhí)管，而修訂后的抵押辦法對此將作出修改。這一整套登記手續(xù)雖顯復(fù)雜，但是其對保護(hù)抵押權(quán)人的利益卻有著不可忽視的重要作用，萬萬不可粗心大意。

(二)房地產(chǎn)抵押變更登記。

抵押當(dāng)事人在簽訂了抵押協(xié)議并進(jìn)行了設(shè)定抵押登記后，由于情況變化，原訂的抵押協(xié)議需要變更的，應(yīng)由抵押當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，修訂抵押協(xié)議中須變更的條款。而后要持有關(guān)文件向原抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押變更登記。這里所謂的"有關(guān)文件"應(yīng)包括但不限于原來所辦理的抵押登記文件，變更后的抵押協(xié)議，變更后所抵押的房地產(chǎn)設(shè)定抵押所具備的文件，如原來設(shè)定抵押的是A樓、B樓，變更后只抵押A樓及B樓的一半，或又增加抵押C樓的X個(gè)層面，那么就應(yīng)將C樓的有關(guān)材料一并提供，使變更登記即延續(xù)明顯，又變更清晰，不至于造成混亂。抵押經(jīng)變更登記后，雙方則應(yīng)按變更后的抵押登記行使權(quán)利，履行義務(wù)。

(三)房地產(chǎn)抵押注銷登記。

抵押注銷登記主要有兩種情況，一是抵押合同解除，雖然抵押期限未到，但是所設(shè)定抵押的前提已消失，如抵押貸款已提前歸還，或抵押約定的義務(wù)已提前履行完畢，所設(shè)定抵押無必要，抵押當(dāng)事人可解除抵押協(xié)議，而解除抵押協(xié)議應(yīng)采用書面形式;二是抵押協(xié)議已正常履行完畢，雙方亦無其他爭議，原來的抵押合同已終止的，對這兩種情況應(yīng)當(dāng)辦理抵押注銷登記。

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)文件向原抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押注銷登記。筆者認(rèn)為這里所指的有關(guān)文件包括但不限于原來辦理抵押登記的文件以及雙方所簽署的解除抵押合同的書面協(xié)議或合同履行完畢及已實(shí)際終止的書面申請等材料，作為抵押權(quán)人一定要認(rèn)真審查抵押協(xié)議是否完全履行，主合同中的債權(quán)是否完全實(shí)現(xiàn)，如筆者曾遇到某銀行在與抵押擔(dān)保人辦理了抵押注銷登記后才發(fā)現(xiàn)抵押人、擔(dān)保人的貸款利息未付而要求抵押擔(dān)保人承擔(dān)付款責(zé)任，但未能得到法院支持。由此抵押注銷登記的重要意義可見一斑。

抵押不登記，抵押合同無效

秤2000年6月借給謝某16萬元人民幣。當(dāng)時(shí)，謝某稱因資金周轉(zhuǎn)不靈，請李某幫助，其承諾愿意支付年息2分(20%)，一年后歸還本息。為保障債權(quán)，李某向謝某要借款保證，謝某則愿意以自己名下價(jià)值約30多萬元的房產(chǎn)作抵押。之后，雙方簽訂借款合同，注明謝某把房產(chǎn)證交給李某保管，以該房產(chǎn)作借款抵押，但雙方未訂立專門的抵押合同，也未把抵押合同提交有關(guān)部門登記。一年后，謝某無力還債，李某遂訴至法院。此時(shí)，除了李某外，還有多個(gè)債權(quán)人起訴謝某。李某以自己擁有房屋抵押權(quán)為由，主張房屋拍賣款的優(yōu)先受償權(quán)