抵押權(quán)與租賃權(quán)有何沖突

抵押權(quán)首先是擔(dān)保物權(quán)，是以確保債務(wù)清償為目的的物權(quán)，以物的交換價值為內(nèi)容，不是利用標(biāo)的物本身的權(quán)利，而是專以取得標(biāo)的物的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利，所以，標(biāo)的物本身雖然已經(jīng)毀損、滅失，而代替該標(biāo)的物的交換價值仍存在的話，該權(quán)利即移轉(zhuǎn)到該代替物上。而租賃權(quán)，是以支配物的使用價值為內(nèi)容，標(biāo)的物本身的瑕疵直接影響權(quán)利的行使，租賃權(quán)本身是通過債權(quán)合同取得，其性質(zhì)應(yīng)是債權(quán)，但為保護(hù)承租人的利益，法律賦予租賃權(quán)以物權(quán)性，即債權(quán)的物權(quán)化，"買賣不破租賃"的法諺充分體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)性。由于抵押權(quán)的存在并不以移轉(zhuǎn)物的占有為必要，且抵押權(quán)只就抵押物的價值具有優(yōu)先受ng=EN-US,當(dāng)債權(quán)人因債務(wù)人不能履行到期債務(wù)而對抵押物進(jìn)行處分時,則可能出現(xiàn)因租賃權(quán)的存在而使抵押權(quán)人不能及時、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者因抵押權(quán)的行使而影響承租人繼續(xù)租用該物的權(quán)利的情形,從而出現(xiàn)了抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突問題。具體有兩種情形：

(一)先設(shè)定抵押權(quán)再設(shè)定租賃權(quán)

當(dāng)?shù)盅簷?quán)屆滿而租賃還未到期的情況下，就會產(chǎn)生抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突。我國《擔(dān)保法》僅規(guī)定了租賃權(quán)發(fā)生在先，抵押權(quán)發(fā)生在后的情形，對抵押權(quán)發(fā)生在先，租賃權(quán)發(fā)生在后的情形未作明文規(guī)定?，F(xiàn)在的《物權(quán)法》對此作出了規(guī)定?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。因此以已登記的抵押財產(chǎn)出租的，不適用"買賣不破租賃"的規(guī)則。理由在于：1、在實現(xiàn)抵押權(quán)時，買受人可能因為標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而不愿意高價購買，致使其賣得的價款不足以清償擔(dān)保債權(quán)，則抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)要求解除租賃關(guān)系。2、根據(jù)前手權(quán)利優(yōu)先于后手權(quán)利的原則，先設(shè)定的抵押權(quán)當(dāng)然對抗后成立的租賃權(quán)。3、已登記的抵押財產(chǎn)設(shè)定租賃權(quán)時，因具有抵押權(quán)已經(jīng)公示，承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃財產(chǎn)上存在抵押權(quán)的事實，并自愿地接受和承擔(dān)了因抵押權(quán)實現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險。所以在抵押權(quán)已經(jīng)登記的情況下租賃關(guān)系對于抵押權(quán)的實現(xiàn)是沒有太大妨礙的。但是以抵押的物品進(jìn)行出租，因租賃期限超過抵押權(quán)實現(xiàn)期限，對抵押權(quán)還是會造成影響，因此出租人應(yīng)對抵押權(quán)人履行告知義務(wù)。如果未履行告知義務(wù)，抵押權(quán)人應(yīng)可以主張租賃合同無效。那么抵押權(quán)人何時可以要求確認(rèn)租賃合同無效呢?是否只要抵押權(quán)人知道租賃權(quán)存在且租賃期限超過抵押權(quán)實現(xiàn)期限就可以主張?筆者認(rèn)為也并非如此，除非確有證據(jù)證明出租人與承租人惡意串通損害抵押權(quán)人的利益外，應(yīng)在抵押權(quán)實現(xiàn)時主張確認(rèn)合同無效。因為侵權(quán)行為的損害要求是現(xiàn)實的、確定的，在未至抵押權(quán)實現(xiàn)時尚不能確定租賃權(quán)是否必然有損抵押權(quán);抵押人仍保有占有、使用抵押物的權(quán)利，出租只是把這些權(quán)利讓渡于承租人，此種情形下的物品價值減少屬于正常消耗，抵押權(quán)人負(fù)有容忍義務(wù)。因此，如果一概確定租賃合同無效，無法有效的保護(hù)出租人、承租人的利益。至于先買權(quán)的問題，以已抵押的物出租，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則，租賃權(quán)的不存在，自然無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)，也就不存在抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突了。

(二)先設(shè)定租賃權(quán)再設(shè)定抵押權(quán)

在這樣的情況下具體可能有以下幾種沖突的可能：

1、租賃期長于抵押期，抵押權(quán)屆滿而租賃還未到期。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。這表明，租賃權(quán)具有對抗力，買賣不破租賃。因此在這樣的情況下即使抵押權(quán)行使期限已經(jīng)達(dá)到，但是由于要保護(hù)在先的租賃權(quán)，那么抵押權(quán)就不能按時行使。在因抵押權(quán)實行而將抵押物出賣時，先成立的租賃權(quán)仍然能夠?qū)购蟪闪⒌牡盅簷?quán)。也就是說，原租賃合同對抵押房地產(chǎn)新的受讓人仍舊是有約束力的。在租賃合同期滿前，受讓人不得隨意解除租賃合同，也不能單方變更租金和租期。法律這樣規(guī)定，有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，同時又能達(dá)到穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的目的。但是租賃關(guān)系的存在可能使抵押房地產(chǎn)出賣時的賣價減少甚至無人應(yīng)買，因此抵押權(quán)人如果在已出租的房地產(chǎn)上設(shè)定抵押，就很可能承受不利后果。

在這樣的情況下抵押權(quán)人唯一的救濟(jì)途徑就是取代抵押人(出租人)收取租金，如果抵押人出于惡意所定的租金很少，那抵押權(quán)人的權(quán)利就很難得到保障。即使抵押權(quán)可以按時行使，但是在抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃的存在會減少抵押權(quán)的價值。因為租賃權(quán)是支配著物的使用價值的權(quán)利，出租人將其已出租房屋設(shè)定抵押，對抵押權(quán)而言，必然會形成一種負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時因租賃權(quán)的存在勢必影響房屋的交換價值。另外，如果抵押人訂立的是一個比較長的租賃期，那么還要考慮抵押權(quán)時效的問題，很可能抵押權(quán)的時效會經(jīng)過，那么抵押權(quán)人的合法權(quán)利就無從得到保障了。

以已出租物品抵押的情形，租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響，因此，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押權(quán)人又想通過抵押權(quán)取得抵押物時，抵押權(quán)就與優(yōu)先購買權(quán)存在沖突?！吨腥A人民共和國合同法》第230條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利"。該條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，該權(quán)利具有一定的專屬性，只屬于承租人擁有，且只在出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋這一法律事實出現(xiàn)時，承租人才擁有該權(quán)利。那么抵押權(quán)是否有優(yōu)先于優(yōu)先購買權(quán)的效力?從表面看，抵押權(quán)是物權(quán)，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是主要依附于債權(quán)的租賃權(quán)，因此，抵押權(quán)具有優(yōu)先力，也就是說，抵押權(quán)人可以憑抵押權(quán)優(yōu)先購買抵押物。不可否認(rèn)，優(yōu)先購買權(quán)來源于租賃權(quán)，沒有租賃權(quán)即沒有優(yōu)先購買權(quán)，但優(yōu)先購買權(quán)有其獨立的功能和保護(hù)目的，法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)并不在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)，而是在于保護(hù)承租人獲得租賃物所有權(quán)的一種機會，而這種機會對承租人而言就是一種法律明確保護(hù)的利益，任何侵害該利益的行為都構(gòu)成侵權(quán)。由此可見，尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)是出租人必須履行的義務(wù)，如出租人變賣、作價、拍賣租賃物以實現(xiàn)抵押權(quán)時，其未在合理期限通知承租人，構(gòu)成對優(yōu)先購買權(quán)的侵害，承租人可以以出租人違反法律規(guī)定為由要求法院確認(rèn)出賣租賃物的合同無效。所以，抵押權(quán)人如想取得抵押物，也只有在承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下才能取得，優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)。當(dāng)然，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件在于，其只能與抵押權(quán)人同等的條件下才有優(yōu)先的權(quán)利，如抵押權(quán)人出價高于承租人而承租人又不愿意以抵押權(quán)人的價格購買該物時，只能說明承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)。但是在這種情況下，也可能存在抵押人與出租人惡意串通抬高價格的情形，還是很可能會損害到抵押權(quán)人的利益。

風(fēng)險規(guī)避方法

正因為租賃權(quán)的存在確實對抵押權(quán)的實現(xiàn)存在著妨礙，二種權(quán)利存在沖突，那么應(yīng)該如何解決沖突呢?

(一)借款前查實抵押物的租賃關(guān)系，防止抵押人、承租人串通，惡意租賃，為將來實現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)置障礙。如抵押前將抵押物進(jìn)行租賃，且期限很長，將導(dǎo)致將來拍賣或者變賣抵押物時，如果承租人即不行使優(yōu)先購買權(quán)，也不解除租賃合同，抵押權(quán)人只能眼睜睜的看承租人經(jīng)營，直到租賃期限屆滿。在出售時買受人也可能因抵押物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而不愿意高價購買，從而導(dǎo)致無法拍賣或變賣抵押物。所以在辦理抵押前，抵押權(quán)人必須嚴(yán)格審查抵押物的狀況，并要求抵押人對抵押物的外部關(guān)系進(jìn)行說明和保證，對抵押物在抵押登記前已經(jīng)租賃或未租賃的情況進(jìn)行承諾，有條件的情況下可以進(jìn)行公證。

(二)在辦理抵押時，如果抵押物已經(jīng)出租，抵押權(quán)人必須慎重對待：一要嚴(yán)格審視租賃合同，重點看租賃合同的期限是否在借款期限以內(nèi)，如果租賃期限長于借款期限，如果不存在書面抵押合同，那么根據(jù)合同法第二百一十五條的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，那么就可以要求抵押人與承租人解除租賃合同。如果有書面租賃合同而又不易解約，那么抵押權(quán)人也可以要求抵押人和租賃人達(dá)成能讓他承受的租賃協(xié)議，新協(xié)議的租賃期限最長控制在借款期限以內(nèi)，否則不予借款。二要抵押人提供租賃合同或者復(fù)印件，并要求抵押人和承租人都在上面簽字，確認(rèn)屬實。但是，即使如此，還是有一個租賃人可能實現(xiàn)先買權(quán)的問題，所以最好的辦法還是先調(diào)查清楚抵押物上是否存在租賃關(guān)系，盡量以不存在租賃關(guān)系的物為抵押合同標(biāo)的。

(三)如果抵押物在貸款前沒有出租，在借款后出租或者要求出租的，抵押權(quán)人對此可以不作干預(yù)，由抵押人自行處理。因為在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，不管抵押物租賃給誰、期限有多長，如果借款人到期不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)解除到期或者未到期的租賃關(guān)系，繼而拍賣或者變賣抵押物，實現(xiàn)抵押權(quán)。承租人由此造成的損失，抵押人已書面告知承租人財產(chǎn)抵押狀況的，由承租人自己承擔(dān)，未告知的由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

物權(quán)法的頒布首次對抵押權(quán)發(fā)生在先，租賃權(quán)發(fā)生在后的情形作出了明文規(guī)定，確定應(yīng)該以租賃不破抵押為原則，為實踐中處理類似爭議提供了法律依據(jù)，是立法的進(jìn)步。然而，針對以上對抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的救濟(jì)的種種不足的分析，還應(yīng)盡快對抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突下的法律關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的法律規(guī)制，這不論是對保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益，還是對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，都有著重要的意義。如果還有什么其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。