在我國一些省市，政府對(duì)土地登記和房屋登記的分工有明確規(guī)定，即單純的土地使用權(quán)抵押權(quán)，其上沒有建筑物或構(gòu)筑物的，在土地部門登記;而一旦土地上存在建筑物，無論是在建工程還是已建成的房屋，抵押權(quán)一律在房屋登記部門辦理。這種情況下，土地使用權(quán)抵押后，抵押人如果想將此后新增的在建工程抵押，就要先在土地登記部門注銷土地使用權(quán)抵押，然后在房屋登記部門辦理在建工程抵押。這種做法可能給抵押權(quán)人帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，即土地使用權(quán)抵押權(quán)注銷后，在建工程抵押權(quán)的登記尚未辦理完畢，則土地使用權(quán)和在建工程都被法院查封。因此，我們認(rèn)為不應(yīng)采取這一做法。

(二)在建工程抵押與商品房預(yù)售的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)之后，能否進(jìn)行商品房預(yù)售?這涉及到抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，對(duì)此我國許多地方房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)踐做法不一樣。

有些地方規(guī)定，債權(quán)人(通常是銀行)必須出具解除抵押權(quán)的書面同意，并且由抵押權(quán)人、抵押人及商品房預(yù)購人三方簽訂預(yù)售商品房協(xié)議書，購買者按協(xié)議書約定將款項(xiàng)足額匯入指定的銀行帳戶。至于解除抵押權(quán)的方式，有些地方是一次性全部解除抵押權(quán)，有些地方則是預(yù)售一套，解除抵押一套。

對(duì)以在建工程抵押的能否進(jìn)行商品房預(yù)售。有些地方的做法是不同的。首先，由當(dāng)事人在抵押合同中約定(抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中約定：抵押期間地上房屋是否準(zhǔn)予預(yù)售或銷售，售出后是否解除抵押權(quán)。如約定同意預(yù)售或銷售并約定售后即解除抵押權(quán)的，同時(shí)要約定同意預(yù)售或銷售的房屋面積)。如果合同沒有約定，抵押權(quán)人事后又同意的，抵押權(quán)人應(yīng)出具書面證明，該證明要明確準(zhǔn)予預(yù)售或銷售的房屋的部位、面積、售出后的房屋及其占用的土地是否解除抵押權(quán)等內(nèi)容。抵押當(dāng)事人同意在抵押期間按套預(yù)售或銷售房屋的，抵押人(開發(fā)商)在售出每套房屋后，不再分別辦理變更抵押登記，而是每六個(gè)月辦理一次注銷登記手續(xù)。對(duì)于這種抵押合同中約定同意預(yù)售并售后解除抵押權(quán)或事后同意預(yù)售并售后解除抵押權(quán)的，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于已售出的房屋可辦理交易過戶、房產(chǎn)登記手續(xù)。其次，如果抵押合同中沒有約定或者抵押權(quán)人事后也沒有同意預(yù)售房屋，則不能預(yù)售;第三，如果抵押合同中約定可以預(yù)售或者事后抵押權(quán)人書面同意預(yù)售，但是售后房屋并不解除抵押權(quán)的，則該房屋可以預(yù)售，只是此時(shí)已售出的房屋仍設(shè)定有抵押權(quán)，購房人領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證中應(yīng)注記抵押情況。