1、按揭房屋“形似神不似”

在離婚案件中，很多人認(rèn)為，夫妻一方出資按揭，房屋就是個人財產(chǎn)，夫妻雙方出資按揭，房屋就是夫妻共同財產(chǎn)，或房屋產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚前取得房屋就是個人財產(chǎn)，在結(jié)婚后取得就是夫妻共同財產(chǎn)。在常人看來有諸多相似的這些按揭房屋糾紛，由于按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期最長可達(dá)30年，履行按揭貸款合同的期限較長，辦理按揭手續(xù)開始支付房款的時間又有可能在婚前或婚后;簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時間差，取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間可能在結(jié)婚前、婚姻關(guān)系存續(xù)期間或離婚后;支付房款的資金來源不同等因素的影響，最后的處理結(jié)果有可能完全不同。

2、涉及的法律關(guān)系復(fù)雜

從涉及到的法律關(guān)系來看，按揭房屋的法律關(guān)系也較為復(fù)雜，常涉及房屋出賣人與購房人之間的商品房買賣關(guān)系;銀行與購房人(貸款人)之間的貸款關(guān)系;銀行與購房人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系;銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔(dān)保公司之間的擔(dān)保法律關(guān)系，這四個法律關(guān)系即相對獨立又相互牽連。比如，離婚時，法院依據(jù)《婚姻法》關(guān)于共同財產(chǎn)和債務(wù)分割的規(guī)定，判決變更了房屋權(quán)屬人和還貸人，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意法院判決后，銀行作為貸款合同的一方，以變更后的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭時，將導(dǎo)致法院的判決不能執(zhí)行。銀行還將喪失本應(yīng)享有的對還貸人資信、還貸資格的審查權(quán)，這不利于對銀行利益的保護，此種沖突目前實踐中還無合理的解決方案。而有的法院為了避免轉(zhuǎn)按揭問題，如判決原來由男方償還貸款的債務(wù)由女方承擔(dān)，在不變更貸款人的前提下，由女方每月將男方應(yīng)償還的房款等額支付給男方，該判決方式雖然避免了執(zhí)行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來了抵押權(quán)應(yīng)變更的新問題，如女方不主動辦理抵押登記手續(xù)，將會導(dǎo)致銀行的貸款處于一種未設(shè)擔(dān)保的的狀態(tài)，極大地增加了銀行的風(fēng)險。3故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及到的各方的合法權(quán)益。

3、處理時實際分割難

從上表可看出，按揭房屋存在諸多情形，處理時還應(yīng)考慮多種因素，在離婚案件中往往成為財產(chǎn)分割的難點，而司法實踐中，由于沒有明確的法律規(guī)定，各地法院在法律理解和適用上存在見仁見智的情況，造成同一種情形，對其權(quán)屬認(rèn)定往往也有諸多不一致的地方，有時因為一個小細(xì)節(jié)，甚至有截然相反的結(jié)果，由于對房屋權(quán)屬認(rèn)定不同，造成法院分割屬于夫妻共同財產(chǎn)的按揭房屋時操作也不同，這既不利于保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不助于維護法律尊嚴(yán)。