廣州市房管局出臺了新的二手房交易新規(guī)定———《關(guān)于已設(shè)定抵押房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)流程調(diào)整的通告》,把遞件和辦理房產(chǎn)證抵押登記(簡稱入押)兩大項業(yè)務(wù)同時進行。

由于遞件和入押同時進行,市民在遞件時除了必須交銀行的按揭合同,還需要交一份由業(yè)主原按揭銀行出具的“終止涂銷聲明”的函,當(dāng)中要有銀行同意房管局把轉(zhuǎn)按揭交易中需要辦理的涂銷、再抵押、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)合并的內(nèi)容。

但“銀行出具這個函也有條件,就是業(yè)主必須還清貸款,沒有還清貸款的必須有擔(dān)保公司的擔(dān)?！?這就意味著沒有能力還清貸款的市民,要么通過墊資贖契來還清貸款,再辦新的抵押,要么就只有找擔(dān)保公司做借證擔(dān)保。由于墊資贖契要收取貸款額2%-3%/月的費用,比擔(dān)保費貴得多,所以辦理二手房交易的市民退而求其次選擇擔(dān)保途徑。

這條新聞雖然看似只是嚴(yán)格了二手交易的程序,但是對二手交易實際的影響遠(yuǎn)非那么簡單。

細(xì)算一筆賬,目前各大按揭公司下屬的擔(dān)保公司,辦理這項擔(dān)保業(yè)務(wù)收費為貸款額的1%-1.5%/月。由于這筆擔(dān)保費是在遞件前發(fā)生的,一直擔(dān)保至完成遞件辦證為止,正常情況下需要30個工作日,即一個半月的時間。如果資料不齊,時間可能更長一些。如一筆60萬元的貸款,就得支付9000-13500元的擔(dān)保費;一筆100萬元的貸款,就得支付15000-22500元的擔(dān)保費。

一般情況如果業(yè)主是“實收”賣樓的,那么意味著這筆費用就落到了買家身上。雖然看似只是交易成本和費用增加,但是,對二手交易的打擊也是顯而易見的。而這背后,更是折射出銀行憂患意識的加重。在二手交易中,增加對產(chǎn)權(quán)的完整性的保障和監(jiān)控,能夠有效規(guī)避在目前“樓價下行”預(yù)期下,炒家的風(fēng)險轉(zhuǎn)移成本。

此外,按照新規(guī)定遞件交易時要同時遞交按揭合同,房管局就可以同時比對買房雙方的買賣合同報價、按揭合同中銀行對房屋的評估價和房管局自身對房屋的評估價來確定房屋報稅價格,這樣買家就很難通過報低成交價來避稅。

種種的小舉措,都釋放出對二手房交易市場規(guī)范和防范的信號。對炒樓客而言,以逐利為目標(biāo)的買賣交易,憑空增加的付出成本,肯定會讓不少人多思量和計算。而對銀行而言,程序的嚴(yán)格,能夠規(guī)避掉不少風(fēng)險,何樂而不為呢?