設(shè)有抵押權(quán)的房屋是否適用買賣不破租賃原則

根據(jù)具體情況而定，抵押權(quán)人對(duì)設(shè)定抵押的租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人能否適用“買賣不破租賃“原則，應(yīng)區(qū)分情況處理。如果租賃合同先于抵押權(quán)的設(shè)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，適用買賣不破租賃原則，租賃合同繼續(xù)有效。如果抵押權(quán)先于租賃合同成立，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，此時(shí)買賣擊破租賃。因?yàn)?，若抵押?quán)先于租賃合同成立，而抵押是需要辦理抵押登記的，登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財(cái)產(chǎn)登記中查明租賃財(cái)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)情況，既然明知承租的財(cái)產(chǎn)有其他物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。否則，財(cái)產(chǎn)抵押后，抵押權(quán)的效力就變得不確定，從而失去設(shè)立的意義。

“買賣不破租賃”原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可以主張租賃權(quán)。對(duì)房屋租賃合同而言，房屋所有權(quán)人在租賃期內(nèi)將租賃房屋的所有權(quán)讓與給第三人時(shí)，房屋所有權(quán)的變動(dòng)，不影響租賃合同的效力，租賃合同部當(dāng)然終止，受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原合同的權(quán)利義務(wù)，即新房主自然成為新的出租人，繼續(xù)原出租人的權(quán)利和義務(wù)。

所以，一方面，在設(shè)定財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要了解房屋是否有租賃合同存在，若有，需要求房主排除租賃。另一方面，租賃房屋，尤其是需要投入生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的房屋、廠房，租賃前需了解房屋是否存在抵押權(quán)，否則一旦抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這種情況下，原屋主的償債能力已經(jīng)很弱了，租賃人在房屋上經(jīng)營(yíng)的前期投入恐怕就要損失了，難以追回。