夫妻一方處分共有房產(chǎn)所簽合同的效力如何判斷

夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同，將夫妻共有房產(chǎn)出賣給第三人，另一方依照《合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”的規(guī)定，以夫妻一方、買房的第三人為共同被告提起訴訟，訴請確認(rèn)該房屋買賣合同無效。

而買房的第三人答辯稱，夫妻一方雖未經(jīng)另一方同意即處分夫妻共有房產(chǎn)，房屋買賣合同無效，但其系善意購買人，支付了合理對價并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，依照《物權(quán)法》第一百零六條“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”的規(guī)定，已善意取得該房屋所有權(quán)，請求判決駁回夫妻另一方的訴請。

在審判實(shí)務(wù)中，法官對此類案件的裁判理由或方法至少有四種：

一是認(rèn)定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分，確認(rèn)房屋買賣合同無效，但購房的第三人屬于善意取得，判決駁回夫妻另一方的訴請。

二是認(rèn)定夫妻一方擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分，確認(rèn)房屋買賣合同無效，依照《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡囊?guī)定，判決購房的第三人返還房屋給夫妻雙方。

三是認(rèn)定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的行為部分有效。

四是認(rèn)定夫妻一方雖未經(jīng)另一方同意出賣夫妻共有房產(chǎn)，但依照《買賣合同解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！钡囊?guī)定，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，買房的第三人因夫妻另一方不協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無法過戶，有權(quán)請求賣房的夫妻一方承擔(dān)違約責(zé)任或要求解除房屋買賣合同并主張賠償損失。

作為《合同法》、《物權(quán)法》的起草人之一，梁*星教授在其新作《民事解答錄》(人民法院出版社2015年1月第1版)一書中對此類案件的裁判思路作了精辟的解答。現(xiàn)作如下歸納：

其一，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)所簽合同的效力判斷，不應(yīng)適用《合同法》第五十一條的上述規(guī)定。從該條規(guī)定的內(nèi)容不難看出，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)”，亦即該條適用范圍系無處分權(quán)人因惡意或誤認(rèn)處分他人的財(cái)產(chǎn)。其中所謂“財(cái)產(chǎn)”僅指有形財(cái)產(chǎn)(動產(chǎn)和不動產(chǎn))，不包括無形財(cái)產(chǎn)(債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、股權(quán))。所謂“處分”，僅指有償轉(zhuǎn)讓(出賣)及無償轉(zhuǎn)讓(贈與)，不包括設(shè)立擔(dān)保權(quán)、使用權(quán)。夫妻一方出賣夫妻共有房產(chǎn)，處分的是自己的共有財(cái)產(chǎn)，并非處分他人財(cái)產(chǎn)，因此沒有《合同法》第五十一條規(guī)定的適用余地。

其二，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)行為的處理，不應(yīng)適用《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定。依照該條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財(cái)產(chǎn)，如果其將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得對該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)?？梢?，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的適用范圍是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)合同。夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)是處分自己的財(cái)產(chǎn)，不是處分他人的財(cái)產(chǎn)，也就不在《物權(quán)法》第一百零六條所規(guī)定善意取得制度的適用范圍。

其三，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)所簽合同的效力認(rèn)定，不適用《買賣合同解釋》第三條的規(guī)定。依照《買賣合同解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！钡囊?guī)定，其適用范圍是處分權(quán)暫時受限制的所有權(quán)人處分自己財(cái)產(chǎn)的類型，包括國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位沒有得到批準(zhǔn)就處分其支配的動產(chǎn)和不動產(chǎn);抵押人沒有告訴抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn);融資租賃承租人在付清全部租金之前轉(zhuǎn)賣租賃設(shè)備;保留所有權(quán)買賣的買受人在付清價款之前轉(zhuǎn)賣標(biāo)的物;將來財(cái)產(chǎn)買賣合同。此類買賣合同當(dāng)事人以買賣合同訂立時出賣人沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由，要求認(rèn)定買賣合同無效的，法院不予支持，也就是說，應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效。夫妻一方未經(jīng)另一方的同意即出賣夫妻共有房產(chǎn)，屬于共有人處分共有物未征得其他共有人同意的案件，不歸入《買賣合同解釋》第三條第一款規(guī)定的適用范圍。

必須指出的是，現(xiàn)行法律關(guān)于無權(quán)處分合同無效法律后果的規(guī)定，有《合同法》第五十八條關(guān)于相互返還和損失賠償?shù)囊?guī)定，以及《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定?！段餀?quán)法》第一百零六條的規(guī)定屬于特別法，而《合同法》第五十八條的規(guī)定屬于一般法，按照特別法優(yōu)先適用原則，法官處理無權(quán)處分合同無效的法律后果，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，僅在不構(gòu)成善意取得的情形，才適用《合同法》第五十八條關(guān)于相互返還和損失賠償?shù)囊?guī)定。當(dāng)然，善意取得制度的適用必須以買受的第三人主張為前提條件。

其四，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)所簽合同的效力確認(rèn)，以認(rèn)定有效為原則，認(rèn)定無效為例外。依照《婚姻法》第十七條第二款“夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！钡囊?guī)定，對夫妻共有財(cái)產(chǎn)，丈夫有權(quán)處分，妻子也有權(quán)處分，夫妻雙方的處分權(quán)是平等的?！痘橐龇ā分圆灰?guī)定夫妻雙方共同行使處分權(quán)，是因?yàn)槿绱艘?guī)定違背社會生活經(jīng)驗(yàn)。中華民族的傳統(tǒng)是，要么丈夫當(dāng)家，要么妻子當(dāng)家。無論是誰處分財(cái)產(chǎn)，通常都是一人出面，其實(shí)事前夫妻雙方已經(jīng)商量過，即使事前未商量也屬于一方隨機(jī)決定，也是為了夫妻雙方的利益。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，夫妻雙方協(xié)商處理家庭財(cái)產(chǎn)的家庭占97%。要求處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)必須夫妻雙方共同實(shí)施，或出示另一方的授權(quán)書，一是不合人情事理，二是不利于市場交易。據(jù)此認(rèn)為，法官不能僅僅因?yàn)榉蚱抟环轿唇?jīng)另一方的同意出賣夫妻共有房產(chǎn)，就判定所簽房屋買賣合同無效。畢竟，夫妻一方有權(quán)處分，且是否征得另一方的同意難于證明。同時，即使未征得另一方同意也未必不符合夫妻雙方共同利益。

當(dāng)然，并不是夫妻一方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)的合同絕對不能認(rèn)定無效。法官經(jīng)審理查明，夫妻一方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，主觀上具有損害另一方的惡意，比如為了離婚時獨(dú)占或侵占夫妻共有財(cái)產(chǎn)，受讓的第三人對此是明知的，則應(yīng)當(dāng)支持夫妻另一方的請求，適用《合同法》第五十二條第(二)項(xiàng)“雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。”的規(guī)定，認(rèn)定買賣合同無效。

如果受讓的第三人對夫妻一方損害另一方利益的惡意并不知情或難以認(rèn)定其是否知情，則應(yīng)依照《合同法》第五十二條第(四)項(xiàng)“損害社會公共利益”的規(guī)定，認(rèn)定夫妻一方意圖損害另一方利益的行為構(gòu)成對屬于社會公共利益性質(zhì)的婚姻家庭關(guān)系的破壞或侵害，據(jù)此認(rèn)定買賣合同無效。

不過，夫妻一方未經(jīng)另一方同意處分夫妻共有房產(chǎn)，法官經(jīng)審理查明買房的第三人屬于善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，即使另一方訴請確定房屋買賣合同無效，主張追回該房屋的，依照《婚姻法解釋(三)》第十一條“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！钡囊?guī)定，應(yīng)認(rèn)定夫妻一方與買房的第三人所簽房屋買賣合同有效，進(jìn)而判決駁回夫妻另一方的訴請，但是，法官應(yīng)向其釋明可以另行訴請夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)所帶來的財(cái)產(chǎn)損失。