以以案件為例，2008年12月31日，原告公司與被告公司簽訂一份協(xié)議書(shū)，約定被告向原告承租原告享有土地使用權(quán)的15畝土地，租期自2009年1月1日至2018年12月30日;租金每年12萬(wàn)元，分別于每年的一月上旬前交納后12個(gè)月的租金。合同簽訂后，原告按約將土地交付給被告使用。2013年前，被告均按約支付了每年12萬(wàn)元的租金。2013年租金拖欠未付，為索要2013年拖欠的租金及2014年租金，原告于2014年2月訴至法院。被告抗辯認(rèn)為，拖欠租金的訴訟時(shí)效為1年，原告現(xiàn)主張2013年租金已過(guò)訴訟時(shí)效，請(qǐng)求法院不予支持。

對(duì)于原告主張2013年租金是否超過(guò)訴訟時(shí)效，形成兩種意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，《民法通則》第一百三十六條明確規(guī)定，延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)效為一年。由于合同約定每年租金應(yīng)于每年第一個(gè)月的上旬支付，故原告于2014年2月提起訴訟，主張2013年的租金已超過(guò)法定訴訟時(shí)效，該請(qǐng)求不應(yīng)支持。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條規(guī)定，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。就合同而言，原告將土地出租給被告使用的期限至，每年給付一次租金僅是相同債務(wù)的分期履行，屬于同一債務(wù)，依照該司法解釋訴訟時(shí)效期間應(yīng)從起計(jì)算。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人因融資租賃合同租金欠付爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)期權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，自租賃期限屆滿之日起計(jì)算。雖然融資租賃具有其自身的特點(diǎn)，但不容否認(rèn)的是融資租賃也是租賃合同的一種，僅是在租賃法律關(guān)系中增加了融資這一法律關(guān)系，其本質(zhì)仍為租賃合同。因此，結(jié)合上述兩個(gè)司法解釋，應(yīng)認(rèn)定原告的主張2013年租金并未超過(guò)訴訟時(shí)效，應(yīng)予以支持。

在房屋租賃關(guān)系中，租客除了要付給房東租金，還要付的一樣是保證金。出租人與承租人簽訂租賃合同時(shí)一般均要求承租人繳納租賃保證金，以防止在承租人擅自解除租賃合同或者拖欠租金時(shí)可以有保障。但是，如果租賃合同沒(méi)有明確約定租賃保證金可以折抵拖欠租金，而承租人又起訴要求返還租賃保證金，這時(shí)作為出租人就要特別小心訴訟時(shí)效的規(guī)定了。因?yàn)槌凶馊艘蠓颠€租賃保證金的訴訟時(shí)效是二年，而出租人要求支付欠付租金的訴訟時(shí)效僅有一年。

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利就喪失勝訴權(quán)的法律制度。依據(jù)時(shí)間的長(zhǎng)短和適用范圍的不同，訴訟時(shí)效分為普通訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。2017年10月1日施行的中華人民共和國(guó)民法總則第一百八十八條對(duì)訴訟時(shí)效的規(guī)定：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。該條規(guī)定的普通訴訟時(shí)效即為3年，而特殊訴訟時(shí)效又分為好幾種情況，短期訴訟時(shí)效就是其中之一。延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效為一年，但是對(duì)于支付租賃保證金的訴訟時(shí)效卻無(wú)法律另行規(guī)定，該訴訟時(shí)效應(yīng)屬于普通訴訟時(shí)效為3年。

在現(xiàn)實(shí)生活中，有一些承租人在欠付租金的情況下擅自離開(kāi)出租房屋，而出租人往往以為有租賃保證金在手未積極主張或者疏于查找承租人下落等原因而長(zhǎng)時(shí)間未予追討欠付租金，致使訴訟時(shí)效超過(guò)一年的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。由于承租人追討租賃保證金的二年訴訟時(shí)效比出租人追討租金的一年訴訟時(shí)效長(zhǎng)，有的承租人利用這點(diǎn)謀取利益。承租人在計(jì)算到出租人追討租金的訴訟時(shí)效已超過(guò)一年，而又未超過(guò)其追討租賃保證金3年訴訟時(shí)效的期間起訴要求返還租賃保證金，意圖達(dá)到能夠既要回租賃保證金而又賴掉欠付租金的企圖。