“該政策讓近期處于低迷的上海樓市前景更加撲朔迷離?！鄙虾h宇地產(chǎn)研究部分析師邵*浩接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，該政策中的諸多要點，將對上海住宅市場的未來走勢起到關(guān)鍵的影響作用。

抑制投資

據(jù)有關(guān)媒體報道，上海方面規(guī)定市民已居住或?qū)①忂M(jìn)的房子都免征土地使用稅，空置房屋也屬免征之列，而用于出租的房屋則要繳土地使用稅。但對于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等非居住用房，都不免征。

“這體現(xiàn)了土地使用稅保護(hù)自住、打擊投資的傾向?！鄙?浩認(rèn)為，由于目前對自住還是投資(空置)界定比較難，所以做此規(guī)定最大限度地保護(hù)了自住。而用于出租的物業(yè)肯定不是屬于自住的范圍，所以對能夠界定清楚的投資行為進(jìn)行打擊是土地使用稅最有新意的地方。

受此影響，上海住宅市場的投機(jī)行為和活躍程度將進(jìn)一步降低，這對于穩(wěn)定房價、防止樓市長期低迷后的快速反彈是非常有意義的。

但是他也指出，該政策在執(zhí)行上依然有難度。根據(jù)該公司的統(tǒng)計，目前住宅租賃市場成交的物業(yè)中進(jìn)行租賃登記的不足4成，很多物業(yè)沒有進(jìn)行租賃登記，所以，由于租賃行為造成的納稅也就不存在了。

不過，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師同時也是上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)評論人士章林-曉接受本報記者采訪時表示，征收土地保有稅對擁有住房的普通居民影響甚微、甚至可以說微不足道，因為普通居民擁有的商品房不要說屬于在免征之列，即便是屬于開征之中，其分?jǐn)偟耐恋孛娣e往往很小，只有幾平方米最多不超過幾十平方米，因此稅額也微乎其微。

打擊囤地、捂盤

“征收土地使用稅增加了土地持有成本和捂盤成本，從而調(diào)整供需關(guān)系?！鄙?浩認(rèn)為，土地使用稅最大的功效來自于對一手發(fā)展商持有土地或物業(yè)成本的增加。不論是土地還是已建成未銷售的樓盤，發(fā)展商都需要按期交稅，這對發(fā)展商的心理預(yù)期和實際的成本影響都不小。

如果部分發(fā)展商對未來不看好，在此政策影響下會加快建造速度和放盤速度，從而實質(zhì)性地增加市場的新房供應(yīng)量。

對此，章林-曉表示，土地使用稅提高標(biāo)準(zhǔn)并強(qiáng)征，對動輒幾十萬平方米低成本大肆擴(kuò)張的工商企業(yè)、大量囤積土地和捂盤不賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響將非常大。

但邵*浩也指出，盡管土地使用稅對發(fā)展商的絕對額很大，但相對額度卻很小。比如內(nèi)環(huán)內(nèi)土地使用稅30元/平方米/年，而目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅價格已經(jīng)遠(yuǎn)高于2萬元/平方米。

所以相對于房價，土地使用稅依然是“毛毛雨”。當(dāng)然，在政策的執(zhí)行方面，是不是很到位，發(fā)展商在這方面的操作空間有多大，還是個疑問。

他認(rèn)為，總的來說，土地使用稅對上海樓市不論是一手房、二手房的房價波動影響都不大。由于稅額比較低，再考慮到很多租賃物業(yè)并不會實際納稅，所以對租賃市場的價格也沒有實質(zhì)性的影響。但土地使用稅的出臺以及由此顯現(xiàn)出的宏觀調(diào)控新思路會對上海樓市的買方、賣方心理預(yù)期產(chǎn)生長期、深遠(yuǎn)的影響。

章林-曉也認(rèn)為，土地使用稅雖然有助于房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范，但對于房地產(chǎn)價格最終會起到何種程度的影響，還有待于觀察。

為物業(yè)稅鋪路?

“值得注意的是，征收土地使用稅首次提出了在保有環(huán)節(jié)收稅的調(diào)控新思路?！鄙?浩表示，在土地稅之前，上海住宅市場針對保有環(huán)節(jié)的費用幾乎沒有，所以在此環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅是宏觀調(diào)控的一種嘗試，也為未來物業(yè)稅的推出做好了鋪墊。

他認(rèn)為，既然土地使用稅已為保有稅的征收破了題，物業(yè)稅還會遠(yuǎn)嗎?而物業(yè)稅在很多人心中是穩(wěn)定房價的強(qiáng)心劑。在此心理預(yù)期下，不論一手房還是二手房都會受到一定的影響，不論投機(jī)者還是投資者在購置物業(yè)的時候都會有更多的顧慮。

而章林-曉則認(rèn)為，土地使用稅與物業(yè)稅雖同屬保有階段的稅種，但兩者征收對象不同，土地使用稅是按土地使用者使用土地的面積定額征收，而物業(yè)稅則是針對物業(yè)持有人在持有階段按照“房屋評估價值”逐年征收的一種稅收。

土地面積由于有建設(shè)用地批文和房地產(chǎn)權(quán)證很好明確，但房屋價值由于涉及到價值的界定和評估，相對來說其界定的難度就大得多了。因此，土地使用稅遠(yuǎn)較物業(yè)稅的征收來得方便。

而相關(guān)“免征”規(guī)定，一方面固然是出于減輕市民負(fù)擔(dān)的考慮，但另一方面又何嘗不是為了降低土地使用稅征收的難度呢?

中國經(jīng)濟(jì)時報

相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫

[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。

知識點小貼士：

什么是物業(yè)稅?物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù);然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。

報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。

編輯留言：

我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。

可見調(diào)控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。