一、土地使用期限屆滿應(yīng)該怎樣處理

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者依該合同取得的土地使用權(quán)即終止。由于土地使用權(quán)是一種有期限的他物權(quán)，土地所有者出讓土地使用權(quán)的結(jié)果并不導(dǎo)致所有權(quán)的喪失。因而，使用期屆限滿，土地使用者理應(yīng)將土地使用權(quán)返還給土地所有者，這是土地國家所有權(quán)的最終體現(xiàn)，也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。為了平衡土地使用權(quán)人和土地使用者利益，《城市房地產(chǎn)管理法》第21條從以下兩個方面對土地使用權(quán)期限屆滿的法律后果作了規(guī)定：

續(xù)期

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后的續(xù)期

(1)續(xù)期申請的提出

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出續(xù)期申請，這是《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款前段對土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定的前提條件。

(2)續(xù)期申請的審批

土地使用者提出續(xù)期申請后，土地管理部門應(yīng)在合理期限內(nèi)，盡快作出答復(fù)，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地外，均應(yīng)予以批準(zhǔn)。

(3)續(xù)期的性質(zhì)

土地使用權(quán)的續(xù)期與土地使用權(quán)的出讓同其性質(zhì)，也就是說土地使用權(quán)的續(xù)期也是土地使用權(quán)的出讓。其唯一不同之處在于，對于土地使用權(quán)的續(xù)期申請，出讓人根據(jù)社會公共利益需要收回外，應(yīng)予以批準(zhǔn)，但對于土地使用權(quán)出讓申請，出讓人并無此等義務(wù)。

收回

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后的收回《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續(xù)期或未按法定期限申請續(xù)期，以及根據(jù)社會公共利益的需要，國家未批準(zhǔn)其續(xù)期申請，土地使用權(quán)由國家無償收回。

(1)土地使用權(quán)由國家無償收回

國家是國有土地的所有者，國有土地使用權(quán)作為相對獨立的財產(chǎn)權(quán)，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內(nèi)由國家讓渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權(quán)出讓金后，取得在該年期內(nèi)使用土地的權(quán)利，即取得了一定年期的土地使用權(quán)。當(dāng)出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權(quán)。因此，國家收回其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是無償?shù)模粦?yīng)附加任何條件。

(2)國家在無償收回起土地使用權(quán)的同時，無償取得該土地上的建筑物、其他附著物所有權(quán)。

我國對土地使用權(quán)期限屆滿后的處理大致有兩種方法，一是由原來的土地使用權(quán)人再交納一定的土地出讓金，從而繼續(xù)使用該塊土地;另一種是由國家依法收回該塊土地的使用權(quán)，但在收回時對于該塊土地上的建筑物、附著物也一并無償歸國家所有。

二、土地使用年限都去哪兒了

1、房產(chǎn)建造周期過長

從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至?xí)仙先哪??；蛘呤求w量較大的樓盤還將分多期開發(fā)，等到項目的后期時，往往土地使用年限有不同程度“縮水”。

2、轉(zhuǎn)賣浪費年限

中國土地價格飛漲，有一些不良房企通過土地高溢價獲利，而且風(fēng)險小，有的土地甚至被轉(zhuǎn)賣了很多次，在不斷的轉(zhuǎn)賣中耽擱了開發(fā)，從而縮短了使用期限。我國住宅的土地使用年限固定為70年，綜合類土地使用年限固定為40年/50年。經(jīng)過轉(zhuǎn)賣，土地使用年限肯定縮水。但實際上，新房的土地使用年限也是經(jīng)常縮水的。例如有的樓盤2000年左右開發(fā)，至今已經(jīng)15年過去了，項目仍沒未開發(fā)完畢;有新項目的土地經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)手才進(jìn)入樓盤開發(fā)期，土地使用權(quán)限已經(jīng)浪費了十幾年了。這種情況時有發(fā)生，并不是特殊案例。

3、資金短缺、證件難辦耽誤開發(fā)

房產(chǎn)項目開發(fā)過程中遇到資金不到位的情況可能造成土地閑置，部分房產(chǎn)項目也會因為相關(guān)證件未辦理好將土地閑置，等到資金到位、證件齊全再繼續(xù)開發(fā)、銷售，但土地使用權(quán)年限實際上在閑置的這幾年期間發(fā)生“縮水”。

三、剩余土地使用年限如何判斷

查看房屋的《國有土地使用證》。要想保障房屋產(chǎn)權(quán)年限，購房者在簽訂購房合同之前要查看開發(fā)商的五證《國有土地使用權(quán)證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》，看看開發(fā)商五證是否齊全。其中，《國有土地使用證》上會對房屋的土地使用年限有規(guī)定，

注意：①土地使用權(quán)出讓合同的日期是房屋土地使用年限的開始，千萬不要以買房合同的日期作為土地使用年限的開始;②購房者需要查看五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致。③建議購房者到發(fā)證機(jī)關(guān)網(wǎng)站查詢，看五證是否為真，有其是二手房。

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