購房前如何弄清土地使用權(quán)

在購買房產(chǎn)時要特別注意土地使用權(quán)的問題，重點(diǎn)要弄清以下幾個問題：

(一)住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“類型”是“住宅”，并不意味著所使用的土地用途是住宅用地。因?yàn)橥恋赜玫貫椤熬C合用地”的，仍然可以按照規(guī)劃建設(shè)商業(yè)用房以及住宅用房，也就是通常所說的商住樓，這類房屋雖可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。

(二)土地使用權(quán)年限并非從辦產(chǎn)證時起算。土地使用權(quán)年限是從開發(fā)商拿地時起算，開發(fā)商從取得土地，再到施工建設(shè)，最后交房辦小產(chǎn)證，至少要用兩到三年時間，因此購買人取得的土地使用權(quán)年限要扣除此前的年限，實(shí)際取得的只是剩余的年限。

(三)爛尾樓的土地使用年限一般大幅縮水。在上世紀(jì)九十年代開始進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，有不少項(xiàng)目因缺乏后續(xù)資金而停建。此后，經(jīng)過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，重新推向市場。房屋雖可重建，但土地使用權(quán)年限卻不能延期，因此，這類房產(chǎn)所余的土地使用權(quán)年限往往只有三十年左右。

(四)居住用地轉(zhuǎn)為非居住用地。開發(fā)商盡管取得的是住宅用地，但要改變土地用途也并非不可能，根據(jù)法律規(guī)定只要取得土地的出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)即可改變土地用途。當(dāng)然，有關(guān)部門不會隨便同意開發(fā)商變更土地用途的要求，但因城市規(guī)劃進(jìn)行了更改，加上有些樓盤長期處于爛尾狀態(tài)，土地用途就有可能會改變。因此，時常會遇到這樣的情況：房屋預(yù)售時土地是居住用地，取得小產(chǎn)證時土地卻變成了綜合用地。

(五)開發(fā)商就土地使用權(quán)問題應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。我國實(shí)行的是“房地相連”的制度，即房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。由于法律實(shí)務(wù)中存在土地用途變更或者土地使用權(quán)縮水的案例，因此開發(fā)商就此應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)按以下情況加以區(qū)別：如果簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，開發(fā)商已向購買人明確告知土地用途和土地使用權(quán)出讓年限的情況，則購買人不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，合同中明確約定了土地的用途及年限，而在此后未經(jīng)購買人認(rèn)可而進(jìn)行了變更，不論因開發(fā)商主動申請變更還是土地及規(guī)劃部門依職權(quán)而作出變更，由于合同的相對性，開發(fā)商均應(yīng)就此向購買人承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋土地的使用權(quán)能用多久

由于商品房的土地所有權(quán)歸國家所有，買房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權(quán)?(支付的房價實(shí)際上就包括了二者)，所以土地使用權(quán)能用多長時間就關(guān)系到購買人的切身利益。法律對土地使用權(quán)按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限，即居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

按照新頒布的《物權(quán)法》的規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！庇纱丝梢?，住宅用地的產(chǎn)權(quán)人可以對土地永久使用，享有永久土地使用權(quán);對非住宅用地(也就是指五十年和四十年出讓期限的用地)僅僅規(guī)定了“依照法律規(guī)定辦理”。將來制訂的法律如何規(guī)定非住宅用地的續(xù)期問題還是個未知數(shù)，但根據(jù)物權(quán)法可得出的結(jié)論是：非住宅用地到期后很可能不會像住宅用地那樣無條件自動續(xù)期。

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