一、別墅的花園土地使用權(quán)屬于業(yè)主嗎

別墅的花園土地使用權(quán)屬于業(yè)主。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

所謂別墅的花園權(quán)利，實(shí)際上涉及別墅小區(qū)的土地使用權(quán)的享有。依據(jù)房地產(chǎn)物權(quán)之法律屬性，即房屋(包括別墅)與所附土地之權(quán)利具有統(tǒng)一性，簡言之，房屋屬于誰，相應(yīng)所附的土地權(quán)利亦應(yīng)屬于誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅(房屋所有權(quán))，還必然包括所附的土地和花園(土地使用權(quán))。別墅交付后，開發(fā)商原先所享有的土地使用權(quán)已連同別墅一并轉(zhuǎn)讓給業(yè)主們所有。因此，開發(fā)商開發(fā)的別墅，一經(jīng)售出轉(zhuǎn)讓，其小區(qū)的土地使用權(quán)，包括別墅花園，將為小區(qū)業(yè)主們所有，開發(fā)商不再享有小區(qū)土地(含公共花園，公用道路等)的任何權(quán)利。?故，別墅的花園屬于業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)支配。

二、業(yè)主對花園的權(quán)利享有包括共有和獨(dú)有二種形式

這里就涉及到小區(qū)業(yè)主對小區(qū)土地使用權(quán)具體享有方式的問題。別墅的土地使用權(quán)不同于多層及高層房屋，多層、高層房屋小區(qū)的土地使用權(quán)也是由業(yè)主所有，但由于多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便于也不可能劃分哪塊土地使用權(quán)是屬哪一戶業(yè)主的，因此，多層、高層房屋的小區(qū)之土地使用權(quán)只能為小區(qū)業(yè)主們所共有。

而別墅、特別是獨(dú)幢別墅與之不同，建筑物所占用的土地之權(quán)利可以為各幢別墅之業(yè)主單獨(dú)所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業(yè)主單獨(dú)享有。因此，別墅小區(qū)之土地使用權(quán)享有方式，既可以和多、高層房屋小區(qū)一樣，采用共有方式;也完全可以劃分為各個(gè)業(yè)主單獨(dú)享有。

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