拆遷評估規(guī)則各地區(qū)有所區(qū)別，現(xiàn)整理一篇北京市房屋拆遷評估規(guī)則房屋評估標(biāo)準(zhǔn)作為了解與參考。

北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)

第一條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產(chǎn)市場評估價(以下簡稱房屋拆遷補償價)，按照本規(guī)則第二條至第七條規(guī)定評估確定。

第三條房屋拆遷補償價計算公式為：

房屋拆遷補償價=(基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價

第四條基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價構(gòu)成區(qū)位補償房價。其中，基準(zhǔn)地價，是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準(zhǔn)房價，是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。

住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)制定并定期公布(見附件一)。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報市國土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》(見附件二)確定。

被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。

第六條被拆遷房屋重置成新價的評估，按照《北京市房屋估價辦法》(京房地評字〔1996〕573號)和《北京市住宅樓房估價技術(shù)規(guī)范》(京房地評字〔1999〕655號)執(zhí)行。

第七條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規(guī)定，房改危改區(qū)內(nèi)被拆遷私有房屋(不含已購公有住房)的房屋拆遷補償價，按照危改前的市場交易價格，采用市場比較法評估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所調(diào)換房屋的價格按照前款規(guī)定評估。

第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(京房地評字[1999]656號)執(zhí)行，也可以按照國家規(guī)定的其他評估方法進(jìn)行評估。

第九條本規(guī)則是由市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

附件一：

住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍

一、住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表

單位：元／建筑平方米

二、住宅房屋拆遷評估土地級別范圍

一級：

西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內(nèi)大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街—宣武門東大街—宣武門內(nèi)大街—西單北大街;所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

二級：

廣安門內(nèi)大街—廣安門北濱河路—西二環(huán)護(hù)城河引水渠—三里河路—西直門外大街—北二環(huán)路—東直門北大街—東直門外斜街—東三環(huán)北路—東三環(huán)中路—通惠河—廣渠門北濱河路—廣渠門內(nèi)大街—珠市口東大街—珠市口西大街—騾馬市大街—廣安門內(nèi)大街;所圍地區(qū)除一級地價區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

三級：

勁松路—廣渠門南濱河路—方莊路—群星路—蒲黃榆路—永定門東濱河路—永定門西濱河路—右安門東濱河路—右安門西濱河路—豐臺北路—蓮花河—西三環(huán)中路—太平東路—萬壽路—朱各莊路—西翠路—西八里莊路—西三環(huán)北路—長春橋路—藍(lán)靛廠北路—巴溝路—蘇州街—海淀路—中關(guān)村大街—北三環(huán)西路—北三環(huán)中路—北辰路—北四環(huán)中路—北辰東路—大屯路—北苑路—北四環(huán)東路—惠新西街—櫻花園西街—北三環(huán)東路—西壩河—霄云里南街延長線至亮馬橋路—棗營路—朝陽公園西路—農(nóng)展館南路—甜水園西街—金臺路—西大望路—建國路—金臺西路南延長線—京秦鐵路—東三環(huán)中路—東三環(huán)南路—勁松路;所圍地區(qū)除一、二級地價區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

四級：

1.西四環(huán)中路—西四環(huán)北路—北四環(huán)西路—萬泉河路—頤和園路—清華西路—圓明園東路—雙清路—清華東路—大屯路—北小河—小營路北延長線—小營北路—關(guān)莊路—北四環(huán)東路—東四環(huán)北路—東四環(huán)中路—朝陽路—十里堡路南側(cè)延長線—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延長線—周莊路—南三環(huán)東路—南三環(huán)中路—南三環(huán)西路—菜戶營南路—蓮花河—涼水河西延線—西三環(huán)南路—西三環(huán)中路—蓮花池西路—蓮花河—西四環(huán)中路;所圍地區(qū)除一至三級地價區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

2.望京地區(qū)(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰東街)

3.酒仙橋地區(qū)

五級：

1.青龍橋—北五環(huán)西路—北五環(huán)中路—北五環(huán)東路—東五環(huán)北路—東五環(huán)中路—京秦鐵路—東四環(huán)中路—東四環(huán)南路—南四環(huán)東路—南四環(huán)中路—南四環(huán)西路—西四環(huán)南路—豐臺西路—程莊路—小屯路—吳家村路—八寶山南路—魯谷路西段—京原公路—西五環(huán)中路—西五環(huán)北路—北五環(huán)西路—青龍橋;所圍地區(qū)除一至四級地價區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

2.清河居住小區(qū)

3.上地開發(fā)區(qū)、國家級軟件園區(qū)

4.北苑居住小區(qū)

六級：

1.朝陽區(qū)、石景山區(qū)除一至五級地價區(qū)外的地區(qū)

2.海淀區(qū)國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍?zhí)堵贰郊咕€以南，除一至五級地價區(qū)以外的地區(qū)

3.豐臺區(qū)永定河以東除一至五級地價區(qū)以外的地區(qū)

4.昌平區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)和龍城花園、回南路、太平莊以南地區(qū)

5.順義區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)和天竺地區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

6.大興區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)及西紅門鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

7.通州區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)

七級：

1.海淀區(qū)國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍?zhí)堵贰郊咕€以北地區(qū)

2.豐臺區(qū)永定河以西地區(qū)

3.昌平區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)的區(qū)政府所在地建成區(qū)內(nèi)除六級地價區(qū)外的地區(qū)

八級：

1.房山區(qū)、門頭溝區(qū)的區(qū)政府所在地建成區(qū)

2.懷柔縣、平谷縣、密云縣、延慶縣的縣城建成區(qū)

3.規(guī)劃市區(qū)外除五至七級地價區(qū)以外的市級開發(fā)區(qū)和主要建制鎮(zhèn)

九級：

市域范圍內(nèi)，除一至八級地價區(qū)外的平原地區(qū)

十級：

市域范圍內(nèi)，除一至九級地價區(qū)外部的其他地區(qū)

附件二：

住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)(K)表