商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商所提供的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容是否具有法律約束力?

消費(fèi)者甲由于看中發(fā)展商乙樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告中的戶型結(jié)構(gòu)及小區(qū)規(guī)劃而下決心購(gòu)買(mǎi)該套房屋，并與乙發(fā)展商簽訂了商品房預(yù)售合同，但合同中對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及小區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容并沒(méi)有作明確約定。到交房時(shí)，甲業(yè)主發(fā)現(xiàn)乙發(fā)展商擅自改變了房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響了甲的房屋使用功能;小區(qū)規(guī)劃也與銷(xiāo)售廣告中的內(nèi)容不符。于是甲要求乙承擔(dān)違約責(zé)任，甲的請(qǐng)求是否能獲得法院支持呢?

釋解：我國(guó)《合同法》規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)，也稱要約引誘。既邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約，如果雙方未將要約邀請(qǐng)的內(nèi)容約定為合同條款，當(dāng)事人一方不能就此向?qū)Ψ街鲝埡贤瑱?quán)利。同時(shí)，我國(guó)《合同法》又規(guī)定要約邀請(qǐng)具有要約定規(guī)定的內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

2003年4月28日公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定。該解釋第三條：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

該司法解釋從保護(hù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，遵循我國(guó)《合同法》中誠(chéng)實(shí)信用的原則，規(guī)定了商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請(qǐng)，但是在具備一定法定條件的情況下，將被視為具有要約的法律性質(zhì);而且即使未被載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

這里的法定條件包括以下三種情況：

1、該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中有關(guān)房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)屬于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的。

2、該說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體確定的。

3、該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

上述三個(gè)條件應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備。

由于乙發(fā)展商在樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告中宣傳的房屋戶型結(jié)構(gòu)及小區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容屬于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍，而且宣傳中的戶型結(jié)構(gòu)是非常具體確定的，正是由于甲對(duì)該戶型的滿意而決定買(mǎi)下該房屋。所以，乙發(fā)展商在宣傳資料中對(duì)戶型、小區(qū)規(guī)劃內(nèi)容的說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)視為開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者發(fā)出的要約。雖然這些內(nèi)容沒(méi)有載入合同仍應(yīng)當(dāng)視為是合同內(nèi)容;乙由于沒(méi)有履行這個(gè)義務(wù)構(gòu)成了違約，消費(fèi)者甲可以追究開(kāi)發(fā)尚乙的違約責(zé)任。