拆遷房買賣糾紛注意事項(xiàng)有哪些

拆遷房與普通商品房還是有一定區(qū)別的。此類房屋的顯著特點(diǎn)是有交易時間限制，而且許多房屋的權(quán)屬人也不太明晰，因此經(jīng)常容易引起糾紛。購房者在購買此類房屋時，應(yīng)擦亮眼睛，多觀察多了解，并要注意規(guī)避其中的風(fēng)險。

第一種：拆遷房房價爆升，賣家后悔了

賣方不配合辦理過戶，買方不能辦理過戶手續(xù)，這類糾紛目前是最常見。由于房價上漲，原來幾十萬的房子，現(xiàn)在市場增值百萬元，勢必造成出售方的心態(tài)不平衡，往往出售人提出價格的補(bǔ)貼。買受人不同意的，出售人便不配合過戶，買受人只能起訴。

法律對該糾紛的審理，會支持買方的主張，賣方應(yīng)當(dāng)無條件辦理過戶。因?yàn)榕涮咨唐贩亢贤行?，對雙方有約束力。賣方協(xié)助買方辦理過戶手續(xù)，是在履行交付的義務(wù)。不履行義務(wù)的，法院可以判其履行。

作為買方的律師，勝訴是有把握的，但作為賣方的律師，該做的工作應(yīng)是努力調(diào)解，為被告盡可能的爭取利益。

作為這種糾紛，應(yīng)以誠信為基礎(chǔ)，賣方在出售房子時，就應(yīng)該考慮到房價上升的風(fēng)險。按照賣家的邏輯，那么是不是如果買賣期間房價暴跌，賣家也會讓利呢?明顯不會。因此在此類糾紛中，交易雙方應(yīng)以誠信為基礎(chǔ)，具備一定的風(fēng)險承擔(dān)意識。

第二種：突然限購導(dǎo)致拆遷房買賣無法完成

配套商品房雖具備過戶條件，但由于買家的原因(如限購)無法辦理過戶等因素，賣家提出解除合同。

列舉一個案例，買家是外地人，2009年在上海購房，訂立買賣合同之時，上海還沒有限購一說。因?yàn)榕涮咨唐贩课迥陜?nèi)限制過戶，故合同約定雙方辦理過戶的時間為2013年12月30日之前。過戶條件具備了之后，上海出臺限購政策，買家成為了限購對象，無法過戶。

法院雖支持了賣家的主張，認(rèn)定限購為不可抗力，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，但無法實(shí)現(xiàn)合同目的原因?yàn)槿魏我环讲豢深A(yù)見、不能避免、不能克服的政策所致。合同雖然解除，但現(xiàn)房屋價格上漲到110萬元，對上漲的差額部分賣家應(yīng)給付買家。

也就是說，一場無法完成的交易，賣家還要為買家這幾年的“損失”埋單。因此大家在簽訂此類“拆遷房”交易合同時，一定要重視由于過戶時間限制，所帶來的房產(chǎn)增值或貶值的賠付風(fēng)險。

第三種：拆遷房“一房兩賣”引糾紛

出售人一房二賣或抵押給抵押權(quán)人造成房屋權(quán)屬發(fā)生動搖，列舉昆山的一個案件，出售人將房屋一房二賣，到底誰的買賣合同有效需要司法確認(rèn)。

如果將房屋進(jìn)行抵押借款，需要司法確認(rèn)抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優(yōu)于買賣合同等均是該糾紛需要審理的內(nèi)容，需要律師很好把握。

對于“一房兩賣”的類型，主要需判斷兩份買賣合同的效力孰先孰后以及保護(hù)的順序：辦理過戶登記優(yōu)先方、實(shí)際占用房屋優(yōu)先方、全額付款優(yōu)先方、合同訂立優(yōu)先方等，當(dāng)然，前提是兩份買賣合同購買人均是善意的。

對設(shè)定抵押的房屋這種類型，抵押權(quán)人是善意的，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)。

此類糾紛最終的法律協(xié)調(diào)解決，都是補(bǔ)救措施，另一方一般都會遭受很多的損失。為避免此類損失，關(guān)鍵還是要事前萬分謹(jǐn)慎，到房管局充分做好“查冊”，真正核查房產(chǎn)沒有問題了，再進(jìn)行交易。

第四種：合同一方買賣期間死亡

交易中買賣任一方當(dāng)事人死亡，如果符合不可預(yù)見、不能避免、不能克服的條件，可認(rèn)定為不可抗力，視為符合合同法規(guī)定的解除條件。

具體來說，遇到五種情況，當(dāng)事人可以解除合同：

1.因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

2.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

3.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

4.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

5.法律規(guī)定的其他情形。

另外，在此類糾紛中，如在繼承人不愿承擔(dān)合同權(quán)利義務(wù)的前提下，則交易合同亦可依法解除。

第五種：拆遷房突然冒出多個“房主”

配套商品房來源于安置，拆遷安置協(xié)議有可能沒有明確安置人，安置人提出對配套商品享有權(quán)利。以其他共有權(quán)人擅自處分權(quán)利，主張合同無效。

配套商品房交付的權(quán)利憑證一般只是拆遷安置協(xié)議。拆遷的政策如果是數(shù)人頭，在拆遷安置協(xié)議上應(yīng)將安置人清晰的列明，讓買受人一目了然，清楚配套商品房的權(quán)利人，不會遺漏權(quán)利人。一般這種協(xié)議明確了“拆遷房”的權(quán)利人，較好地規(guī)避了此類糾紛風(fēng)險。

然而現(xiàn)在的拆遷通常是安置人不明晣，容易突然出現(xiàn)另一個安置人主張配套商品房的權(quán)利。

對此類糾紛，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條文，法院一般不會認(rèn)為配套商品房買賣無效，而是會保護(hù)配套商品房合同的效力，支持合同繼續(xù)履行，而在內(nèi)部協(xié)調(diào)好各原“房主”間的利益分配。

結(jié)語：

針對此類“拆遷房”，買家更應(yīng)擦亮眼睛，因?yàn)榇祟惙慨a(chǎn)比普通商品房有更多的“陷阱”，只有事前多做功課，多核查多了解，才能盡可能避免這些“雷區(qū)”。希望通過本期說法上的小技巧，能讓您選到物廉價美的劃算“拆遷房”。

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