案例1、“送”花園可能無法辦產(chǎn)權(quán)

劉女士：我買了一套一層的房子，當(dāng)初開發(fā)商在樓書里面說會(huì)贈(zèng)送30平方米的花園，所以很快就做了購買決定。但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)“贈(zèng)送”的花園面積只有10多平方米，而且產(chǎn)權(quán)證里面還沒有標(biāo)注面積，我應(yīng)該怎么辦?此外，開發(fā)商在合同補(bǔ)充協(xié)議中簽有：“廣告宣傳資料只作參考，不作法律依據(jù)”，開發(fā)商的說法成立嗎?

袁前嶺：劉女士所表述的贈(zèng)送應(yīng)該是屬于“附條件贈(zèng)送”，也就是說，開發(fā)商所贈(zèng)的花園是在劉女士購買該套商品房的前提下進(jìn)行的，既然劉女士已經(jīng)購買了房屋，那么開發(fā)商是應(yīng)該按承諾贈(zèng)送花園的。

但根據(jù)相關(guān)的房地產(chǎn)法律，開發(fā)商贈(zèng)送劉女士30平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了30平方米的土地使用權(quán)，這顯然是侵犯了其他住戶的合法權(quán)益，所以，購房人在遇到這類贈(zèng)送時(shí)，一定要將潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)及違約責(zé)任寫進(jìn)購房合同，以免發(fā)生糾紛時(shí)，有理說不清。但即使如此，花園的面積也不能計(jì)入產(chǎn)權(quán)，業(yè)主只有使用權(quán)。

楊志剛：由于開發(fā)商在樓書中所作的“贈(zèng)送30平方米花園”的承諾，對劉女士訂立商品房買賣合同以及房屋價(jià)格的確定都有重大影響，因此開發(fā)商在樓書中關(guān)于贈(zèng)送花園的允諾應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同的有效內(nèi)容。據(jù)此，開發(fā)商在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定的“廣告宣傳資料只作參考，不作法律依據(jù)”應(yīng)認(rèn)定為無效條款。

法規(guī)索引

樓書也可視為合同

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》相關(guān)條款

楊志剛：按照相關(guān)規(guī)定，所謂的贈(zèng)送花園實(shí)際上是將小區(qū)的一部分綠地的使用權(quán)劃分出來交由一層住戶使用、管理。再加上土地使用權(quán)在房屋所有權(quán)證書中不作具體面積標(biāo)注，因此即使開發(fā)商在合同中約定贈(zèng)送花園，該花園也不能辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書。

此外，只要購房者能夠證明樓書等宣傳資料對訂立商品房買賣合同以及房屋價(jià)格的確定都有重大影響，則這些宣傳資料中所包含的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同的有效內(nèi)容。