村民甲與村委會達(dá)成協(xié)議：村民甲在其宅基地上所建房屋需與他人保持齊平，如果超過他人房屋1厘米，則罰款100元：如果超過5厘米，則應(yīng)拆除之，并且費(fèi)用由甲負(fù)擔(dān)。事后，村民甲所建房屋高出他人房屋40厘米。此時，當(dāng)事人間之法律關(guān)系如何?在該糾紛中，當(dāng)事人之間是平等的民事主體，相互之間并不存在欺詐、脅迫等情事。此時，建房協(xié)議完全出于自愿，只要不存在違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定和禁止性規(guī)定，則按照合同法的精神，應(yīng)當(dāng)盡量維持合同的效力，以保證合同的完滿實(shí)現(xiàn)，達(dá)成當(dāng)事人訂立合同的目標(biāo)。

這里，村民甲是否已經(jīng)成功申請?jiān)撜厥欠駮绊懞贤男ЯΓ档锰接憽?/p>

一、如果甲已經(jīng)取得該宅基地的使用權(quán)，則按照《物權(quán)法》第一百五十二條的規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。這是法律對甲所擁有的權(quán)利做出的肯定，此時在該宅基地上建造房屋的權(quán)利是甲不可剝奪的權(quán)利，其性質(zhì)是物權(quán)，與當(dāng)事人之間的約定具有債權(quán)的性質(zhì)迥然有別。甲與村委會之間的協(xié)議性質(zhì)為債權(quán)合同，其約定的內(nèi)容是對甲的建房行為進(jìn)行一定的限制，這種約定出于甲的自愿，甲自愿接受這種協(xié)議對自己的物權(quán)所做出的限制，并不違反任何強(qiáng)行性規(guī)定或者禁止性規(guī)定，故而約定有效。

二、如果甲尚未取得該宅基地的使用權(quán)，甲與村委會同樣可以簽訂如上內(nèi)容的協(xié)議，因?yàn)樵搮f(xié)議的履行自然要求甲已經(jīng)取得宅基地，如此，甲方有權(quán)利建房。但是在本案中房屋已然建起，甲存在一定的違法行為，因?yàn)槠湓谠摻ǚ恐鼗先鄙俳ǚ康臋?quán)源基礎(chǔ)，屬于無權(quán)建房，并侵犯了村集體或者農(nóng)民集體對該土地的所有權(quán)。此時的處理需要考慮具體的因素，因?yàn)榉课菀呀?jīng)建起，不加斟酌直接拆除的做法未免過于擅斷，村民投入其中的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)目紤]，防止造成不應(yīng)有的損失。具體來看，如果甲雖然尚未取得宅基地使用權(quán)，但如果宅基地使用權(quán)正在申請的過程中，或者雖未申請，但甲正著手申請，并且甲完全符合批準(zhǔn)宅基地的條件和村鎮(zhèn)的建筑規(guī)劃，此時則不應(yīng)糾纏于其宅基地的使用權(quán)，而應(yīng)認(rèn)可其建房行為，因?yàn)榘凑疹A(yù)期其能夠取得該宅基地使用權(quán)。如果甲不符合申請宅基地的條件，則甲的行為已然構(gòu)成侵權(quán)行為，甲與村委會之間的這個協(xié)議并不能改變其行為的性質(zhì)。

在該協(xié)議有效的情況下，雙方約定：“如果超過他人房屋1厘米，則罰款100元：如果超過5厘米，則應(yīng)拆除之，并且費(fèi)用由甲負(fù)擔(dān)”。該性質(zhì)為何?根據(jù)約定，使用的詞語是“罰款”，其效力又如何?按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，并未發(fā)現(xiàn)獨(dú)立的村委會這種民事主體，但是，按照法理和法律規(guī)定，村委會作為一個機(jī)構(gòu)行村民自治之權(quán)，在與村民的關(guān)系中能夠獨(dú)立參與其中，值得注意的是，其與村民之間仍然是平等關(guān)系，并不存在行政上的管理，不存在行政法律關(guān)系。這決定了村委會并不具備罰款的權(quán)力。既然無此權(quán)力，是否該約定無效?筆者以為，這要探求當(dāng)事人內(nèi)心之真實(shí)想法，此處的真意應(yīng)是一種對甲的違反約定的行為帶有懲罰性質(zhì)的賠償，以促使甲遵守約定建房。此處的約定當(dāng)屬違約金，也就是說，雖然當(dāng)事人約定的為“罰款”，但其實(shí)質(zhì)是違約金。從實(shí)質(zhì)的角度認(rèn)定“罰款”的性質(zhì)，可以認(rèn)清“罰款”的本來面目和該合同的真實(shí)內(nèi)容。