典型案例

李-峰和陳-雪(均為化名)是一對(duì)戀人，雙方于2007年8月在朝陽區(qū)共同購買了一套價(jià)格105萬元的二手房。2007年9月，取得房產(chǎn)證和共有權(quán)證;2007年10月，雙方在北京市第一公證處辦理公證，證實(shí)雙方對(duì)該房屋各占50%產(chǎn)權(quán)份額。2008年4月，雙方終止戀愛關(guān)系，隨后，陳-雪擅自更換門鎖，拒絕李-峰入住。2008年6月，李-峰依法向朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求分割共有房屋。對(duì)于這種同居財(cái)產(chǎn)分割的問題，律師給出了相應(yīng)的解答。

律師分析：共有房屋分割是一個(gè)難題，不僅僅是法律實(shí)務(wù)方面的難題，更是共有關(guān)系人之間的一個(gè)交互性難題。法律上，不論是共同共有還是按份共有，除了特別約定之外，共有人均有權(quán)要求分割其份額;法律也規(guī)定了實(shí)物分割、變價(jià)分割或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)确指罘绞剑?，這些方式往往因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值達(dá)不成一致意見而遭擱淺。況且，主張分割財(cái)產(chǎn)的共有人之外的其他共有人還有優(yōu)先購買權(quán)，這種購買權(quán)尚不是必須購買共有份額的義務(wù)，使得問題變得異常難以處理。

回歸共有人之間的交互關(guān)系，我們不難發(fā)現(xiàn)，共有人之間多是朋友、戀人、親人或者曾經(jīng)的夫妻關(guān)系，一旦提出分割共有財(cái)產(chǎn)，本身就標(biāo)志著這種友好關(guān)系的終結(jié)，那么，憤怒甚至敵視的情緒無時(shí)無刻不在阻礙著問題的解決。因此，我們建議，針對(duì)不可分物或者難以簡單分割的財(cái)產(chǎn)(如房屋)，除了夫妻關(guān)系之外，最好不要選擇共有;如果選擇了共有，那么，協(xié)商溝通，變價(jià)處理或者折價(jià)補(bǔ)償是最為切實(shí)可行的辦法。如果協(xié)商無果，那么只能提起訴訟要求分割共有財(cái)產(chǎn)，單間房屋或者其他不可分物分割時(shí)，要求法院拍賣(唯一住房除外)成為唯一途徑。

如果共有房屋尚處于按期償還一方按揭貸款的階段，這個(gè)問題就比較復(fù)雜了，甚至可以說比共有房屋分割本身更加復(fù)雜。共有之情感基礎(chǔ)消失后，共同償還銀行貸款的可能性比較小，所以，由其中一方一次性還清所有貸款是最理想的方式，這樣可以終結(jié)和銀行的借貸關(guān)系，余下問題僅僅是雙方的共有糾紛。但是，處于爭(zhēng)議之中，任何一方也不敢冒險(xiǎn)。

誠然，雙方可以協(xié)議約定由一方支付折價(jià)款取得整個(gè)房屋的所有權(quán)，這樣，對(duì)于以銀行的貸款人名義出現(xiàn)的一方來說，如果由其一次性還清貸款，那么，解除了因拖欠貸款而被銀行追索的后顧之憂，但是，留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題;對(duì)于非銀行貸款人的一方，一次性償還銀行欠貸，只留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題。當(dāng)然，同時(shí)將房產(chǎn)過戶到自己名下的情況除外。所以，雙方選擇銀行托管或者第三人擔(dān)保之后，實(shí)現(xiàn)一次性還貸了結(jié)銀行貸款的方式比較可靠。

馮*英律師是**盈科律師事務(wù)所律師，北京律師協(xié)會(huì)會(huì)員，中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員。畢業(yè)于中國政法大學(xué)，獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位，畢業(yè)后一直從事律師工作，至今已有近10年，現(xiàn)任北京婚姻家庭律師網(wǎng)首席律師，專業(yè)辦理婚姻家庭案件，在婚姻家庭領(lǐng)域非常精通，能夠處理各種疑難問題。

多年來，馮*英律師專注于婚姻家庭法律服務(wù)領(lǐng)域的研究和實(shí)踐，尤其對(duì)子女撫養(yǎng)、婚姻房產(chǎn)和公司股權(quán)問題進(jìn)行了深入的研究，鉆研和代理了數(shù)百起婚姻家庭糾紛類的案件，使她不僅具備深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，還具有深刻的洞察力與縝密的剖析能力，尤其能在理解當(dāng)事人在遭遇不幸婚姻家庭矛盾心情的的同時(shí)，還能在訴訟中靈活運(yùn)用各種訴訟策略和方案最大化地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。她的專業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神贏得業(yè)界和廣大當(dāng)事人的一致好評(píng)。

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