房產(chǎn)新政后貸款無法通過審核買家無法湊齊首付款買家如何避免損失2010年4月17日國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（即“國(guó)十條”）出臺(tái)后，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)造成了巨大的沖擊，特別是其中“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”，規(guī)定對(duì)購買首套住房貸款首付款比例不低于30%，對(duì)貸款購買第二套住房，貸款首付款比例不低于50%，且貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)貸款購買第三套以及上住房的，首付款比例和貸款利率大幅度提高，對(duì)價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。一、因銀行貸不足或貸不了款，買方又湊不齊首期款而想退房的，買方應(yīng)第一時(shí)間發(fā)函通知業(yè)主無法履行合同，而業(yè)主可考慮沒收定金及獲得一定賠償?shù)那闆r下協(xié)商及時(shí)解除合同，避免因房?jī)r(jià)下跌造成更大損失。例如100萬元的房子，價(jià)格下降到95萬元，買方如果明確發(fā)函提出無力支付首期款無法履行合同，而業(yè)主繼續(xù)拖時(shí)間導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降到80萬元，那么業(yè)主也是拿不到房?jī)r(jià)下降20萬元的損失，而是5萬元。二、協(xié)商賠償也利于賣家。雖然在合同中約定了違約金為房?jī)r(jià)的20%，但法院一般也會(huì)衡量買方違約給業(yè)主造成損失的實(shí)際大小，在損失較小的情況下買方可以請(qǐng)求法院降低違約金。打官司最少也要有3個(gè)月時(shí)間，房?jī)r(jià)的走勢(shì)就更難預(yù)測(cè)。而賣方的房?jī)r(jià)損失是從簽訂合同開始到起訴之日起計(jì)算，就算幾個(gè)月后勝訴了房?jī)r(jià)一旦下降幅度大，那很可能違約金加房?jī)r(jià)損失都不能彌補(bǔ)房?jī)r(jià)下跌的金額。三、買方第一時(shí)間告知了賣方不能履行合同，那只是避免了因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致業(yè)主的損失擴(kuò)大，但如果在合同中沒約定可以不繼續(xù)履行合同，那么賣方還可要求買方繼續(xù)履行。所以買方除了第一時(shí)間告訴賣方不能履行外，還可主動(dòng)起訴業(yè)主要求解除合同。四、如果定金較多，如有十幾、二十萬元，賣家可以考慮吃定金解除合同立即轉(zhuǎn)賣。如果定金僅有幾萬元，可跟買方協(xié)商再補(bǔ)一點(diǎn)金額作為賠償，快速解決對(duì)于賣方來說也有好處。-上海鐘濤律師