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寧波
買房后發(fā)現(xiàn)房屋是違章建筑,買受人怎么維權(quán)
可以已發(fā)提起訴訟或者要求開發(fā)商賠償。
房屋購買合同無效，違章建筑無法取得房屋預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
違章建筑賣買合同效力如何認(rèn)定：
㈠違章建筑區(qū)分情況確認(rèn)效力。
一是建造者不具有土地使用權(quán)的違章建筑，屬于在他人土地上建造房屋，因而不能通過補(bǔ)辦有關(guān)建筑許可手續(xù)而取得建筑物的所有權(quán)，其行為不僅違反了國(guó)家有關(guān)建筑的行政法規(guī)，也侵害了他人的土地使用權(quán)和所有權(quán)，此類買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。
二是建造者已取得了土地使用權(quán)，因未辦理建筑許可證的違章建筑，在其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后，可取得該建筑物的所有權(quán)。如果當(dāng)事人在一審法庭辯論結(jié)束前補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)，認(rèn)定買賣合同有效。如果當(dāng)事人在一審法庭辯論結(jié)束前不能補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，認(rèn)定買賣合同無效。
㈡違章建筑賣買合同有效。
筆者同意第二種觀點(diǎn)。
理由是：合同效力問題是私法問題，應(yīng)由民事法律調(diào)整。違章建筑是公法問題，不因其違章而喪失物權(quán)客體的資格。
否認(rèn)違章建筑賣買合同有效的主要依據(jù)是，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”。該條是否能夠作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)?如果是，違章建筑賣買合同無效。否則，違章建筑賣買合同有效。
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