一、房屋買賣合同對(duì)于開發(fā)商的約束力

我國第一百一十四條第二款規(guī)定了違約金的制度，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。第二款的規(guī)定，也就是說約定的違約金超過實(shí)際損失的可以請(qǐng)求降低，而買房人的實(shí)際損失又很難舉證。

二、房主如何維護(hù)自己的權(quán)益

首先事先考察不可忽視。在看房之初，就要對(duì)是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進(jìn)行甄別，以便盡早采取應(yīng)對(duì)措施;其次，違約責(zé)任事先定，雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責(zé)任，但這仍然需要購房者留意。嘗試加大震懾力度，加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當(dāng)提出就是為了防止對(duì)方延遲交房，這無形中會(huì)增加震懾力度;在以上過程中，需要及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)。

三、違約金、定金依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)

違約金的法律規(guī)定在合同法第一百零七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。繼續(xù)履行合同與請(qǐng)求違約金并不沖突，也就是說房屋的買房在要求開發(fā)商交房的同時(shí)，也可以向其主張違約金。(應(yīng)注意不要超過訴訟時(shí)效)

關(guān)于定金的規(guī)定在合同法第一百一十五條，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。(定金不得超過合同總價(jià)款的20%，超出的部分無效，并且注意必須是“定”字，才能適用定金法則)