【案情簡介】

河北省邢臺市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，采用以租代征的所謂“土地新政”，將周邊6個鎮(zhèn)114個村(居)的大部分土地收儲在手中。土地頻頻掛牌不假，但土地市場疲軟，加上位置不好，很難賣出去。開發(fā)區(qū)管委會一位領(lǐng)導更是說出令人吃驚的內(nèi)幕，開發(fā)區(qū)已負債40多億元。

【法律解讀】

“以租代征”其實質(zhì)就是基層政府繞過土地審批程序，直接與農(nóng)民與村集體進行私下土地交易，“逃避土地計劃調(diào)控，規(guī)避土地收益稅費政策的調(diào)控，直接進入非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的行為”。說白了，就是虛置政府的土地控制權(quán)，而以基層政府與農(nóng)民之間的私下交易，以較低的成本，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，是眾多土地私下交易形式中的一種。

“以租代征”的方式被普遍使用。所謂“以租代征”是指通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)開發(fā)，是目前規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批的一種手段，使地方政府能在規(guī)劃外擴大建設(shè)用地規(guī)模，逃避履行耕地占補平衡的義務。

“以租代征”即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。其實質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡法定義務。

從土地使用的形式上來看，包括工業(yè)用地以租代征、被壓縮的工業(yè)園區(qū)由合法園區(qū)代為招商等諸多形式，從商品房用地來說，就是屢禁不止、遍地開花的小產(chǎn)權(quán)房。

相關(guān)知識：遏制“以租代征”現(xiàn)象的對策及建議

(一)認真落實《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)和國土資源部《關(guān)于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》(國土資發(fā)[2005]166號)精神，貫徹嚴而又嚴的土地政策，堅持科學的發(fā)展觀，集約高效利用土地，從嚴從緊控制建設(shè)用地總量，堅決制止“以租代征”將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的違法違規(guī)行為。

(二)、進行清理整頓活動。在堅持尊重歷史，實事求是，依法辦事，邊清查、邊處理、邊整改，不走過場，不留后遺癥的原則下，對“以租代征”違法違規(guī)用地行為進行清查摸底，制作調(diào)查材料。對清查出的“以租代征”違法違規(guī)用地行為擬定處理意見并依法做出處理。

(三)、對涉及違法占用基本農(nóng)田和耕地的，要依法從重處罰;涉嫌犯罪的，要移送司法機關(guān)追究刑事責任。對擅自通過出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租等方式將農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，應依據(jù)《土地管理法》第七十六條、第八十一條的規(guī)定追究法律責任;非法批準“以租代征”用地項目的國家機關(guān)工作人員，依照《土地管理法》第七十八條、《監(jiān)察部國土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》追究法律責任。

(四)依法對“以租代征”違法違規(guī)用地行為處理后，確需補辦用地手續(xù)的建設(shè)項目，必須附具對違法違規(guī)案件和有關(guān)責任人的處理意見及落實情況。征地補償費用、耕地開墾費按違法用地期間最高標準支付和繳納。有關(guān)地方要做好群眾工作，依法保護農(nóng)民集體和農(nóng)戶的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定。

(五)加快培育規(guī)范的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)市場，對工商業(yè)等經(jīng)營性建設(shè)需使用農(nóng)村集體土地并符合土地利用總體規(guī)劃的，不再實行國家先征用、再出讓的辦法，而是在依法辦理農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，允許農(nóng)村集體土地直接進入土地一級市場。讓農(nóng)民能夠以土地租賃、入股等方式參與農(nóng)村土地資源的非農(nóng)化開發(fā)，可以保證土地非農(nóng)化后農(nóng)民仍然擁有長效收入機制。

律霸網(wǎng)小編提醒您:要堅決以科學的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)一切工作，旗幟鮮明地糾正某些地方領(lǐng)導干部錯誤的政績觀，對頂風而上、我行我素者，依照黨紀國法嚴懲不怠。各級國土資源部門應依法履行職責，嚴把審批關(guān)，加大執(zhí)法監(jiān)察力度，堅決查處違法違規(guī)用地行為，依法建議追究有關(guān)責任人的法律責任，營造依法用地違法必查的良好社會風尚。因此，當事人在遇到被征地拆遷問題時，一定要及時與律師取得聯(lián)系。