房地產(chǎn)破產(chǎn)怎樣清算

(一)破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金;

(二)破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會保險費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款;

(三)普通破產(chǎn)債權(quán)。

破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計(jì)算。

房產(chǎn)公司在破產(chǎn)清算時也要遵循《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，因此，房產(chǎn)公司的破產(chǎn)清算順序就是《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條所規(guī)定的順序。

破產(chǎn)清算的程序

1、成立清算組法院應(yīng)當(dāng)自宣告?zhèn)鶆?wù)企業(yè)破產(chǎn)之日起15日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)。清算組由法院從公司的主管部門、政府有關(guān)部門和專業(yè)人員中指定，也可以聘請中國注冊會計(jì)師和律師參加。清算組負(fù)責(zé)破產(chǎn)財產(chǎn)的保管、清理、估價、處理和分配。清算組應(yīng)對人民法院負(fù)責(zé)并報告工作，接受法院的監(jiān)督。我國《公司法》規(guī)定，清算組在清算期間行使下列職權(quán)：

(1)清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單;

(2)通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人;

(3)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);

(4)清繳所欠稅款;

(5)清理債權(quán)、債務(wù);

(6)處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn);

(7)代表公司參與民事訴訟活動。

2、通知債權(quán)人

申報債權(quán)清算組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人，并于60日內(nèi)在報紙上至少公告三次，公告和通知中應(yīng)當(dāng)規(guī)定第一次債權(quán)人會議召開的日期。折疊召開債權(quán)人會議所有債權(quán)人均為債權(quán)人會議成員。第一次債權(quán)人會議由人民法院召集，應(yīng)當(dāng)在債權(quán)申請期限屆滿后15日內(nèi)召開。以后的債權(quán)人會議在人民法院或者會議主席認(rèn)為必要時召開，也可以在清算組或占無財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)總額的1/4以上的債權(quán)人要求時召開。折疊確認(rèn)破產(chǎn)財產(chǎn)破產(chǎn)財產(chǎn)指用以清償債務(wù)的全部財產(chǎn)，主要包括：

(1)宣告破產(chǎn)時破產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的全部財產(chǎn);

(2)破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程式終結(jié)前所取得的財產(chǎn);

(3)應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財產(chǎn)權(quán)利。已作為擔(dān)保物所擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額的，超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。破產(chǎn)企業(yè)內(nèi)屬于他人的財產(chǎn)，應(yīng)由該財產(chǎn)的權(quán)利人通過清算組取回。

3、確認(rèn)破產(chǎn)債權(quán)破產(chǎn)債權(quán)指宣告破產(chǎn)前就已成立的、對破產(chǎn)人發(fā)生的、依法申報確認(rèn)并從破產(chǎn)財產(chǎn)中獲得公開清償?shù)目蓮?qiáng)制性執(zhí)行的財產(chǎn)清求權(quán)。主要包括：(1)宣告破產(chǎn)前成立的無財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)和放棄優(yōu)先受償權(quán)利的有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán);

(2)宣告破產(chǎn)時未到期的債權(quán)，視為已到期債權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)減去至期日的利息;

(3)宣告破產(chǎn)前成立的有關(guān)財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)，債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如果該項(xiàng)債權(quán)數(shù)額超過擔(dān)保物的價款的，未受清償?shù)牟糠肿鳛槠飘a(chǎn)債權(quán)。債權(quán)人參加破產(chǎn)程式的費(fèi)用不得作為破產(chǎn)債權(quán)。折疊撥付破產(chǎn)費(fèi)用破產(chǎn)費(fèi)用指在破產(chǎn)程式中為破產(chǎn)債權(quán)人的共同利益而由破產(chǎn)財產(chǎn)中支付的費(fèi)用，主要包括：

(1)破產(chǎn)財產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費(fèi)用，包括聘任工作人員的費(fèi)用;

(2)破產(chǎn)案件的訴訟費(fèi)用;

(3)為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程式中支付的其他費(fèi)用。破產(chǎn)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付。

4、破產(chǎn)財產(chǎn)清償順序破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：

(1)破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用;

(2)破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款;

(3)破產(chǎn)債權(quán)。破產(chǎn)財產(chǎn)不足清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。有些國家(如美國)，在法律中規(guī)定了詳細(xì)的債權(quán)清償?shù)燃?，受有效抵押?quán)所擔(dān)保的債權(quán)，將在作為其擔(dān)保物的財產(chǎn)變賣所得價款范圍內(nèi)首先獲得清償。如果所得價款不足以清償有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，不足金額作為無擔(dān)保非優(yōu)先債權(quán)，或一般無擔(dān)保債權(quán)。無擔(dān)保債權(quán)分為優(yōu)先和非優(yōu)先二級。無擔(dān)保優(yōu)先債權(quán)應(yīng)在支付無擔(dān)保非優(yōu)先債權(quán)之前全數(shù)清償。無擔(dān)保優(yōu)先債權(quán)共分六級，第一級債權(quán)(管理費(fèi)用)應(yīng)在支付第二級債權(quán)之前全數(shù)償還，還并依此類推。然而，在這六級中，任何一級可用的現(xiàn)金不足以支付該級的所有債權(quán)，則按比例清償。無擔(dān)保非優(yōu)先債權(quán)也應(yīng)按相同的現(xiàn)金分配程式清償。只有在所有債權(quán)人的債權(quán)均受清償之后才能分配給股東(所有者)。

5、破產(chǎn)清算的結(jié)束經(jīng)過上述破產(chǎn)清算程式后，清算組應(yīng)當(dāng)編制破產(chǎn)清算結(jié)束報告，并出具清算期內(nèi)的各種報表連同各種財務(wù)賬冊，經(jīng)中國注冊會計(jì)師驗(yàn)證后，報授權(quán)部門審批。

6、登報聲明經(jīng)批準(zhǔn)后再向工商行政管理部門和稅務(wù)部門注銷登記并在省級或者市級以上報紙上刊登公告。

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