離婚中的房產(chǎn)分割問題簡析

一、夫妻共有房產(chǎn)與個(gè)人房產(chǎn)的界定

1、夫妻共有房產(chǎn)

(1)根據(jù)我國《婚姻法》的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此，對(duì)于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋，包括通過繼承、接受贈(zèng)與和購買所得的房屋，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)列入財(cái)產(chǎn)分割范圍。

(2)我國《婚姻法》允許夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的分配問題進(jìn)行書面約定，如夫妻約定婚前取得的房產(chǎn)歸雙方共同所有。則該房產(chǎn)同樣應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2、個(gè)人房產(chǎn)

對(duì)于以下情況取得的房屋，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人房產(chǎn)，另一方在離婚時(shí)無權(quán)主張分割。

(1)新《婚姻法》明確規(guī)定除當(dāng)事人之間另有約定外.一方婚前購買的房屋已付清了全款并取得房屋產(chǎn)權(quán)證，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

(2)一方婚前或在夫妻關(guān)系存續(xù)期間因繼承或接受贈(zèng)與取得的房產(chǎn)，并且被繼承人或贈(zèng)與人在遺囑或贈(zèng)與合同中明確約定遺囑繼承人或受贈(zèng)與人只為夫妻一方的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

(3)夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方書面約定取得的房產(chǎn)歸一方所有。

二、離婚時(shí)房產(chǎn)分割的一般原則

1、協(xié)議原則

我國《婚姻法》對(duì)于離婚財(cái)產(chǎn)分割充分體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則，夫妻在離婚時(shí)可以對(duì)共同財(cái)產(chǎn)協(xié)議處理，也就是說.離婚時(shí)夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割，雙方應(yīng)在協(xié)商一致的原則下進(jìn)行，不能由一方單方作出決定。

2、均分原則

根據(jù)婚姻法“男女平等”的原則，對(duì)于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，一般予以平均分配，涉及到房產(chǎn)時(shí)，如果房屋歸一方所有的，應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

3、照顧子女和女方權(quán)益的原則

在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分尊重和保護(hù)婦女的權(quán)利，我國《婚姻法》規(guī)定，雙方協(xié)商不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，以照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。

4、有利生產(chǎn)，方便生活的原則

部分離婚案件中涉及的夫妻共同房產(chǎn)較多，包括住宅、商鋪、寫字樓等，人民法院一般會(huì)從有利于生產(chǎn)和生活的需要來考慮，盡量在分割時(shí)不損害房產(chǎn)的效用、性能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

5、照顧無過錯(cuò)一方的原則

由于一方有過錯(cuò)(包括重婚、與他人同居等)而判決離婚的案件或者一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，法院會(huì)照顧無過錯(cuò)一方的利益，適當(dāng)多分給其一些財(cái)產(chǎn)。

三、房產(chǎn)分割的處理方式

根據(jù)《婚姻法》解釋(二)的規(guī)定，人民法院對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房產(chǎn)按如下方式處理：

l、首先由雙方對(duì)房屋價(jià)值及歸屬進(jìn)行協(xié)商;

2、如雙方無法對(duì)房屋價(jià)值及歸屬協(xié)商一致，人民法院按以下情形分別處理：

(1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，則采用競價(jià)方式，價(jià)高者競得后再給對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償：

(2)只有一方主張房屋所有權(quán)的，由法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

(3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，法院一般會(huì)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，將房屋評(píng)估拍賣所得價(jià)款扣除評(píng)估、拍賣所需費(fèi)用后進(jìn)行分割，如存在貸款的，則由銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償.余款再作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

四、幾種特殊情況的房產(chǎn)分割

1、已取得產(chǎn)權(quán)證。但存在按揭貸款的房產(chǎn)分割。

近幾年來，由于房屋價(jià)格居高不下，大部分工薪階層均無法一次性付清巨額的購房款，因此實(shí)踐中存在大量的按揭貸款買房的情況，由于尚未還清銀行按揭貸款，所以房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人尚不是完全的房屋所有權(quán)人，銀行作為借款人對(duì)房屋同時(shí)享有抵押權(quán)。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)取得的時(shí)間的不同，夫妻離婚時(shí)存在按揭貸款的房屋一般適用以下原則進(jìn)行處理：

(1)婚后夫妻以共同財(cái)產(chǎn)購買并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但由夫妻共同還貸的情況。這種情況下，房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在對(duì)房屋進(jìn)行分割時(shí)，如雙方無法對(duì)房屋的價(jià)值及歸屬達(dá)成協(xié)議，雙方均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價(jià)的.法院一般會(huì)在評(píng)估確定市場價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分割，判決房產(chǎn)歸一方所有，另一方獲得房屋首付款和已還按揭款的一半。

(2)夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在該方名下，婚后夫妻共同還貸的情況。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，一方婚前取得的財(cái)產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，因此，上述情形應(yīng)當(dāng)確定房屋產(chǎn)權(quán)為婚前按揭一方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，另一方婚后參與清償貸款，不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，但對(duì)于雙方在婚嫻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還的按揭貸款，則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還其中的一半給對(duì)方。對(duì)于房產(chǎn)的增值部分，基于配偶一方共同參與償還按揭貸款，對(duì)房屋的保值、增值做出了一定的貢獻(xiàn)，因此，法院一般會(huì)認(rèn)為房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期問的增值是雙方共同付出的結(jié)果，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)就房屋增值部分對(duì)另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

2、政府安居房的分割

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》等有關(guān)政策的規(guī)定，安居房是指出售或出租給國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房或社會(huì)微利房，出售實(shí)行市場價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)三種價(jià)格政策。出售價(jià)格不同，職工對(duì)房屋享有的權(quán)利也不同，職工以市場價(jià)和成本價(jià)購買的住房，房屋所有權(quán)歸個(gè)人所有;以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，職工只有部分房屋所有權(quán)，單位享有另外部分的房屋所有權(quán)。目前，法院對(duì)處理安居房一般分兩種情況：

(1)已取得“紅本”的安居房。

已取得“紅本”的安居房即已完全取得房屋的所有權(quán)，法院對(duì)此的處理方式采用商品房的處理方式，首先由雙方對(duì)房屋的價(jià)值和歸屬進(jìn)行協(xié)議，如雙方無法達(dá)成協(xié)議，雙方均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價(jià)的，法院一般會(huì)進(jìn)行評(píng)估確定市場價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分割、補(bǔ)償。

(2)對(duì)已取得“綠本”的安居房。

取得“綠本”的安居房即取得該房的部分產(chǎn)權(quán)，法院對(duì)此的處理方式同樣先征求雙方對(duì)房屋的價(jià)值及歸屬的意見，如雙方無法達(dá)成協(xié)議，均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價(jià)的，法院則會(huì)在評(píng)估確定市場價(jià)的基礎(chǔ)上按照照顧子女和婦女權(quán)益的原則判決房產(chǎn)歸屬，以市場價(jià)減去取得房產(chǎn)一方“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”所需補(bǔ)交的差價(jià)及稅費(fèi)作為補(bǔ)償給另一方的基數(shù)確定補(bǔ)償另一方的數(shù)額。

3、父母為子女購置的房產(chǎn)的分割

根據(jù)《婚姻法》解釋二的相關(guān)規(guī)定.父母為子女購置的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚前購買還是婚后購買，以及父母有無贈(zèng)與的明確表示等具體情況來認(rèn)定：

(1)當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資該出資一般認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，該房屋屬于子女一方的婚前財(cái)產(chǎn)，不作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，但如果父母明確表示該房屋是給子女及其配偶雙方的，那么該房屋視為父母對(duì)子女及其己偶雙方的贈(zèng)與，屬于夫妻共同產(chǎn).在離婚時(shí)應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

(2)當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資一般認(rèn)定為對(duì)子女及其配偶雙方的贈(zèng)與.在離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。但父母目確表示僅贈(zèng)與自己的子或女，那么該房屋屬于一方的財(cái)產(chǎn)，不認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4、房產(chǎn)證上有他人名字的房產(chǎn)的分割

(1)房產(chǎn)證上有未成年子女名字的房產(chǎn)的分割。

夫妻雙方婚后共同出資購買的房屋.若產(chǎn)權(quán)登己中有子女的名字，一般情況下認(rèn)定為夫妻雙方與子女共同所有。如產(chǎn)權(quán)人只登記為子女一人.則應(yīng)考慮夫妻在購買該房的真實(shí)意思，除非有相反的證吾.否則通常情況下仍然認(rèn)定該房為夫妻及未成年子女共同的財(cái)產(chǎn)，但對(duì)于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，鑒于未成年子女未出資，也不承擔(dān)還貸義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)由夫妻負(fù)責(zé)償還.法院在處理房產(chǎn)權(quán)利時(shí)一般會(huì)適當(dāng)調(diào)整子女所得的比例。

(2)房產(chǎn)證上有未成年子女外的第三人名字的房產(chǎn)的分割問題。

離婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方，因此法院一般允許第三人參加訴訟，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具扛意見》的規(guī)定，法院一般會(huì)采取如下方式處理：

①根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴;

②將案件中止審理，告知當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)訴，待析產(chǎn)的判決結(jié)果對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

5、離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村自建房的分割

農(nóng)村自建房涉及違法建筑、歷史遺留問題建筑箏，由于當(dāng)前違法私房建筑相當(dāng)普遍，經(jīng)濟(jì)利益特別顯著，離婚時(shí)完全不予處理顯然對(duì)弱勢一方不公平，但若處理則涉及復(fù)雜的地方性政策，因此根據(jù)《婚姻法》解釋二的規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就該房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。審判實(shí)踐中，如行政主管機(jī)關(guān)已通知拆除尚未取得產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村自建房，人民法院則不予受理。

6、軍產(chǎn)房的分割

所謂軍產(chǎn)房是指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)的房屋。根據(jù)《解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)歸軍委、總部。其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級(jí)后勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關(guān)業(yè)務(wù)部門具體負(fù)責(zé)使用和管護(hù)。這類房產(chǎn)是由國家專門劃撥的軍事用地，由部隊(duì)蓋建，并且只分配給所屬部隊(duì)的軍人使用。使用者每月交納一定的租金，只有使用權(quán)，沒有所有權(quán).不能上市交易，也不能繼承。然而，現(xiàn)實(shí)生活中卻存在大量的出售軍產(chǎn)房使用權(quán)或居住權(quán)的情況，因此，法院在離婚訴訟中一般按如下原則處理軍產(chǎn)房：

(1)對(duì)分配給軍人使用的軍產(chǎn)房的處理。

在軍婚家庭中，對(duì)于非軍人一方，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，如果該軍產(chǎn)房僅分配給軍人使用的話，則法院不會(huì)將該房作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)加以分割，亦不會(huì)判決對(duì)非軍人作價(jià)補(bǔ)償。

(2)對(duì)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或居住權(quán)的軍產(chǎn)房的處理。

由于目前關(guān)于軍產(chǎn)房的買賣的法律適用及合同效力的認(rèn)定缺乏明確的法律規(guī)定，所以在離婚訴訟中，對(duì)通過轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或居住權(quán)方式取得的軍產(chǎn)房，法院一般情況下不會(huì)判決房屋所有權(quán)的歸屬，而是根據(jù)實(shí)際情況判決由一方當(dāng)事人使用。如果當(dāng)事人就該房屋取得完全所有權(quán)后產(chǎn)生爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

7、丈夫私贈(zèng)“二奶”的房產(chǎn)的處理

由于現(xiàn)實(shí)生活中存在大量的在包養(yǎng)“二奶”的過程中為“二奶”購買房產(chǎn)的現(xiàn)象.故合法妻子在離婚時(shí)，會(huì)以購房款是其夫妻共同財(cái)產(chǎn).所購房屋是其夫妻共有財(cái)產(chǎn)為由，要求分割該房產(chǎn)，但由于產(chǎn)權(quán)證在“二奶”名下，法院無法在離婚訴訟中追加“二奶”參加訴訟，因此，對(duì)于當(dāng)事人申請(qǐng)分割該房產(chǎn)的，法院一般不予審理，由當(dāng)事人另案起訴或依職權(quán)主動(dòng)將案件中止審理，告知當(dāng)事人另行提起確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之訴，待確權(quán)的判決結(jié)果進(jìn)行處理。而目前法院對(duì)這類丈夫擅自出資為“二奶”購買房產(chǎn)的情況，一般認(rèn)定該出資屬贈(zèng)與關(guān)系，系丈夫?yàn)楸３峙c“二奶“的不正當(dāng)關(guān)系而進(jìn)行的贈(zèng)與行為，并認(rèn)定贈(zèng)與的是購房款而并非房屋，而丈夫擅自將夫妻共有財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人，侵犯了財(cái)產(chǎn)共有人即妻子的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定陔贈(zèng)與行為無效。但該贈(zèng)與行為尚不足以損害國家利益或社會(huì)公共利益，只是損害個(gè)人利益。那么，贈(zèng)與的出資依法應(yīng)返還給贈(zèng)與人，而不應(yīng)當(dāng)追繳收歸國庫，因此，法院一般會(huì)判決房屋產(chǎn)權(quán)歸“二奶”，但“二奶”應(yīng)返還贈(zèng)與的資款額.

8、離婚時(shí)承租公房使用權(quán)的處理

公房，是在特定的歷史條件下出現(xiàn)的一種產(chǎn)物.是指當(dāng)事人只享有使用權(quán)或承租權(quán)而沒有所有權(quán)的房屋。.雖然隨善這兒年房改政策的實(shí)施.公房數(shù)量已經(jīng)減少了很多，但是由于種種原因，仍然還有相當(dāng)數(shù)量的公房還沒有實(shí)施房改或者是正在房改，因此，在為數(shù)眾多的離婚案件中，就不可避免地涉及到這類公房權(quán)益的分割，.由于公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時(shí)，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，可以以結(jié)婚的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)將公房的承租權(quán)的分割如為如下三類：

(1)一方在婚前取得了公房承租權(quán)，離婚時(shí)承租權(quán)仍歸一方享有，男一方無權(quán)分割;

(2)雙方在婚前各自取得了公房承租權(quán)，婚后合并調(diào)換房屋的，承租權(quán)歸雙方享有，離婚時(shí)雙方都有權(quán)分割;(引一方或者雙方在婚后取得房屋承租權(quán)，承租權(quán)歸雙方所有，離婚時(shí)雙方都有權(quán)分割。對(duì)于上述雙方均可承租的公房，法院在處置公房的使用權(quán)時(shí)，一般適用《婚姻法》解釋(二)對(duì)于產(chǎn)權(quán)房的處理方式.=、具體方法是：雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)采用競價(jià)方式由出價(jià)高者得，并給予對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償：

(2)一方主張公房承租權(quán)的.由法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款進(jìn)行評(píng)估，取得房屋承租權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

(3)雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)征得產(chǎn)權(quán)單位同意.且雙方均提出申請(qǐng)的，則可以拍賣公房的承租權(quán)。就所得價(jià)款進(jìn)行分割;

(4)雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方的，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償。、

五、如何避免離婚時(shí)引發(fā)房產(chǎn)糾紛

1、婚前財(cái)產(chǎn)公證

婚前財(cái)產(chǎn)公證是指公證機(jī)構(gòu)依法對(duì)夫妻(未婚夫妻)雙方就各自婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬等問題達(dá)成協(xié)議的真實(shí)性、合法性給予證明的活動(dòng)?；榍柏?cái)產(chǎn)公證分為未婚夫妻在結(jié)婚登記前達(dá)成協(xié)議辦理公證和夫妻雙方在婚后對(duì)一方或雙方婚前的財(cái)產(chǎn)達(dá)成的協(xié)議辦理公證兩種形式。，婚前財(cái)產(chǎn)公證是對(duì)雙方財(cái)產(chǎn)的一種保護(hù)，可避免雙方及其子女在財(cái)產(chǎn)上的糾葛，是解決婚姻糾紛的可靠法律依據(jù)。因此，為避免離婚時(shí)出現(xiàn)房產(chǎn)分割糾紛，在結(jié)婚前或結(jié)婚后對(duì)房屋做婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)公證，明確房屋歸某一方所有，有利于避免糾紛和維護(hù)自身權(quán)益。

2、簽署書面財(cái)產(chǎn)協(xié)議

根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻雙方對(duì)此的約定對(duì)雙方均具有約束力，能夠避免離婚時(shí)就房產(chǎn)的分割問題出現(xiàn)紛爭。