隨著離婚率的增高及房產(chǎn)的增值，離婚房屋分割問題一直是普通家庭夫妻離婚時財產(chǎn)分割的主要爭議所在，其不僅涉及雙方當(dāng)事人的切身利益，還涉及家庭其他成員、房屋產(chǎn)權(quán)等諸多問題，本文主要對居住用產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房及非居住用房離婚時財產(chǎn)分割相關(guān)法律問題及司法實(shí)踐進(jìn)行分析和梳理：

一、居住用產(chǎn)權(quán)房

(一)婚前按揭購買的房屋

按照我國《婚姻法》確立的原則，婚前所購房產(chǎn)為個人財產(chǎn)，婚后所購房產(chǎn)原則上為夫妻共同財產(chǎn)。因此，確認(rèn)房產(chǎn)是個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)關(guān)鍵要看取得房產(chǎn)的時間點(diǎn)如何確定，對此，我國目前司法實(shí)踐并不嚴(yán)格按照過戶時間來界定，而主要依據(jù)簽訂購房合同及付首付的時間。《婚姻法司法解釋三》明確規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付一方名下的，離婚時不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸屬于產(chǎn)權(quán)登記一方。此種情況只針對以個人財產(chǎn)簽訂合同及支付首付的情況。

實(shí)踐中，還存在為了購買婚房，雙方共同出資首付款的情況，房產(chǎn)登記在一人或者兩人名下。原則上，此種情況離婚時需要證明各自首付款支付的比例，作為婚前共同財產(chǎn)由雙方當(dāng)事人按照出資比例按份共有，而婚后還貸部分則作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

(二)婚后按揭購買的房屋，登記在一方名下的情形：

這種情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有。

(三)婚前一方承租，婚后共同購買產(chǎn)權(quán)的房屋

1、對婚前由一方承租的公有住房婚后以個人財產(chǎn)購買的房屋權(quán)屬處理，按照房改政策出售的房屋一般都與員工工齡、職務(wù)、家庭人口等因素相關(guān)，公有住房的出售價格中也包含了夫妻雙方的工齡抵扣等福利待遇，因此不能簡單的以誰購買房屋權(quán)屬就歸屬于誰來認(rèn)定，而應(yīng)該考慮到各種因素，對房價優(yōu)惠的貢獻(xiàn)大小等綜合判定。

2、在婚姻存續(xù)期間購買婚前由一方承租的一般產(chǎn)權(quán)房屋，應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)，按共同共有處理。

(四)父母為子女出資購買的房屋

當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資認(rèn)定為父母對自己子女的單方贈予，除非父母明確表示贈予雙方。即使產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，一般也認(rèn)定雙方按照各自父母的出資份額按份共有，除非當(dāng)事人之間有其他書面約定。

二、使用權(quán)房房屋

(一)離婚時尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋，主要是指夫妻根據(jù)福利政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，此種情況，因未取得產(chǎn)權(quán)證，法院在審理的時候會根據(jù)實(shí)際情況判決一方使用，取得產(chǎn)權(quán)證后，雙方可再起訴要求分割。

(二)婚前簽署普通商品房買賣合同，但未取得房產(chǎn)證的情況，法院一般也是根據(jù)雙方實(shí)際情況判決先由一方居住，待辦理產(chǎn)權(quán)證后再起訴分割。分割原則與前者略有不同。

(三)對承租房的處理

1996年2月5日最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中做了一些規(guī)定，主要內(nèi)容是：對夫妻雙方均可承租的房屋而由一方承租的，承租方可給予另一方適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，如果面積較大能夠隔開分室居住使用的，可以由雙方分別租住，對可以另調(diào)配房屋分別租住或者承租方給另外一方解決住房問題的，可以準(zhǔn)許。

三、非居住用房

由于非居住用房不存在居住問題，與當(dāng)事人的基本生活沒有直接關(guān)系，因此在分割此類財產(chǎn)時以均分為主，同時，非居住用房多半存在商業(yè)價值，為保持其商業(yè)價值的完整性，一般不以實(shí)物分割為主，而以價值分割為主。在處理該類房屋時，還會考慮到是否存在營業(yè)執(zhí)照及業(yè)主一方等關(guān)聯(lián)事實(shí)。