目前對(duì)于該辦法，僅有媒體報(bào)道的亮點(diǎn)節(jié)選，對(duì)此的專業(yè)解讀相對(duì)缺乏。為進(jìn)一步充分理解該辦法，律師殷清利對(duì)此進(jìn)行專業(yè)解讀，以對(duì)廣大征收人、征收部門及被征收人提供參考。參考本解讀時(shí)，請(qǐng)注明出處。

征收條例三項(xiàng)授權(quán)，辦法規(guī)定詳細(xì)全面

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第18條、第20條第1款、第23條分別就住房保障、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定方式、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償三項(xiàng)內(nèi)容，授權(quán)省、自治區(qū)或直轄市制定。對(duì)此《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第17條詳細(xì)規(guī)定了評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定、隨機(jī)或投票選定方式的具體內(nèi)容;第19條又規(guī)定了住房?jī)?yōu)先保障的適用原則;第22條及第23條規(guī)定了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臈l件及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

值得注意的是，根據(jù)稅后利潤、審計(jì)報(bào)告來確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)膬衾麧?，確實(shí)避免了一些瞞報(bào)補(bǔ)償?shù)那闆r發(fā)生。但同時(shí)加大了被征收人舉證難度，被征收人如果確有難度，應(yīng)通過行政救濟(jì)方式維權(quán)以解此項(xiàng)補(bǔ)償之圍。

辦法也有四項(xiàng)授權(quán)，專業(yè)界定平衡周全

除了辦法對(duì)征收條例的授權(quán)作出規(guī)定外，為了平衡省內(nèi)各市、縣級(jí)地域存在的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面差距，《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第9條第2款授權(quán)市、縣級(jí)人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)施可制定未經(jīng)登記的建筑認(rèn)定、處理辦法;第24條第4款規(guī)定：“搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府制定?！?/p>

另外，由于專業(yè)及規(guī)范性管理會(huì)由省相關(guān)部門制定更符合專業(yè)界定的原則?！陡＝ㄊ?shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第5條第3款：“房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)實(shí)行規(guī)范化管理，具體辦法由省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。”實(shí)踐中2013年4月1日施行的《福建省國有土地上房屋征收實(shí)施單位管理辦法(試行)》，該辦法規(guī)定了征收實(shí)施單位的備案制度、培訓(xùn)考試、人員配備、年度考核、信用檔案等?！陡＝ㄊ?shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第16第2款：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估鑒定管理具體辦法由省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定?！睂?shí)踐中詳見福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加強(qiáng)全省房地產(chǎn)估價(jià)管理工作的指導(dǎo)意見》(閩建房[2013]20號(hào)，2013年12月23日)。

征收前“四規(guī)劃”論證，此項(xiàng)程序全國首創(chuàng)

征收決定之前，對(duì)于公共利益需要的界定，一般要求符合“四規(guī)劃”，但對(duì)是否符合“四規(guī)劃”屬于征收決定中審查的內(nèi)容。但目前全國各地基本沒有一個(gè)相對(duì)規(guī)范的程序來予以規(guī)范調(diào)整?？梢姟陡＝ㄊ?shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第六條：“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益需要，屬于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定的情形之一，確需征收房屋的建設(shè)項(xiàng)目，市、縣級(jí)人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃等有關(guān)部門進(jìn)行論證;經(jīng)論證，建設(shè)項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)確定房屋征收范圍并予以公布?！敝?guī)定，系全國首創(chuàng)，也是該辦法最大亮點(diǎn)之一。

細(xì)化征補(bǔ)方案內(nèi)容，增加公房承租保障

《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第十條對(duì)于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條第一款所擬定的征收補(bǔ)償方案之內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化，其中內(nèi)容包括十項(xiàng)內(nèi)容：“(一)征收補(bǔ)償對(duì)象及補(bǔ)償方式;(二)被征收房屋貨幣補(bǔ)償參考價(jià);(三)簽約期限;(四)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值差價(jià)計(jì)算方法;(五)搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及周轉(zhuǎn)用房數(shù)量、地點(diǎn);(六)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);(七)符合住房保障條件的被征收人住房保障辦法;(八)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記房屋的認(rèn)定和處理辦法;(九)其它需要明確的內(nèi)容。”。這也是省級(jí)地方性法規(guī)的慣例。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條僅將被征收人所指被征收房屋的所有權(quán)人，不包括房屋承租人。但對(duì)公房承租人與私房承租人的權(quán)益問題如何調(diào)整?國務(wù)院法制辦編著的征收條例釋義載明：“考慮到實(shí)踐中各地公房情況不同，形成的歷史原因不同，各地政府對(duì)承租人的保護(hù)政策也不同，對(duì)公房承租人的補(bǔ)償問題，難以在全國層面上作出統(tǒng)一規(guī)定，還是由各地政府根據(jù)實(shí)際情況制定有關(guān)政策為宜”。根據(jù)這一精神，《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第20條就規(guī)定了國有直管公房和單位自管公房征收補(bǔ)償問題(被征收住宅為國有直管公房，承租人可以繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。符合當(dāng)?shù)卣抠徺I規(guī)定的，承租人還可以選擇購買公房產(chǎn)權(quán)。征收單位自管公房的，參照前款規(guī)定執(zhí)行)。

多項(xiàng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，被征收人權(quán)益到位保障

征收過程中，在簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議后，有時(shí)會(huì)因?yàn)楦鞣皆蛟斐山桓懂a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與原規(guī)定戶型不同，有時(shí)也會(huì)造成產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付不準(zhǔn)時(shí)等。一時(shí)間，社會(huì)上也會(huì)產(chǎn)生大量關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋質(zhì)量不如商品房的傳言。

為了從根源上解決以上問題，《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第24條規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，應(yīng)當(dāng)符合國家和本省的房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水、電等配套設(shè)施齊全，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋未進(jìn)行初裝修的，房屋征收部門應(yīng)給予被征收人適當(dāng)裝修補(bǔ)償，裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府制定?！钡?5條規(guī)定：“建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。市、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理?！?/p>

借鑒外省區(qū)域作法，有效規(guī)范本地征收

《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第5條第2款關(guān)于征收實(shí)施委托協(xié)議的內(nèi)容，借鑒了2011年6月29日公布的《石家莊市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第六條第二款、2012年6月26日公布的《河北省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第第五條第二款的規(guī)定。

《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第29條規(guī)定：“法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)征收外國領(lǐng)事館房屋、軍事設(shè)施、華僑房屋、教堂、寺廟、文物古跡、歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)的建筑物等另有規(guī)定的，依照有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行”。借鑒了《關(guān)于廣州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)膶?shí)施意見》(2011年9月6日)第23條、《泰州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》(2011年9月19日)第47條等規(guī)定。