法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》

第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

相關(guān)案例

1、房改房尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的，人民法院不宜對房屋進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和處理——閆某某訴龐某某離婚糾紛

本案要旨：夫妻雙方居住的房屋是一方單位的福利房，在離婚進(jìn)行分割財(cái)產(chǎn)時，雙方對房屋的房改出資情況存在爭議又不能證明，且該房屋至今未在國家房管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，人民法院對該房屋不宜進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和處理，雙方可在房屋取得完全所有權(quán)后另行主張權(quán)利。

案號：(2015)新中民四終字第304號

審理法院：河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院

來源：法信精選

2.離婚時夫妻雙方對房改房不具有完全產(chǎn)權(quán)的，人民法院不宜對該房屋進(jìn)行分割——吳某訴趙某離婚糾紛案

本案要旨：企業(yè)職工對于單位提供的房改房并不具有完全的所有權(quán)，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán)。如果雙方起訴離婚要求對該房進(jìn)行分割，法院應(yīng)按照照顧子女和女方的權(quán)益的原則，綜合考慮雙方的實(shí)際情況，判決由一方居住使用，待該房取得完全所有權(quán)后，如有爭議可向法院提起訴訟，要求對該房進(jìn)行分割析產(chǎn)。

案號：(2010)西鐵中民終字第7號

審理法院：西安鐵路運(yùn)輸中級法院

來源：陜西法院網(wǎng)2010年10月20日

3.人民法院在離婚案件中對房改房權(quán)屬的認(rèn)定和分割，應(yīng)判斷購房的時間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素——唐某某訴喬某某離婚后財(cái)產(chǎn)分割案

本案要旨：當(dāng)事人購買房改房具有時限性和身份性，因此人民法院在在離婚案件中認(rèn)定和分割房改房權(quán)屬時，不僅要考慮法律和司法解釋的規(guī)定，還要結(jié)合房改房自身的特點(diǎn)和有關(guān)房改房的政策來決定，通過對相關(guān)證據(jù)的審查，判斷購房的時間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素，認(rèn)定涉案房改房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如當(dāng)事人在購買房改房的過程中，使用了部分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時該共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分割，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ椒颠€。

審理法院：山東省濟(jì)南市中級人民法院

來源：《民商事疑難案件裁判標(biāo)準(zhǔn)與法律適用(婚姻家庭卷)》，李-杰編著，中國**出版社2011年7月出版

專家觀點(diǎn)

1、尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋的處理

對當(dāng)事人就離婚時尚未取得或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋權(quán)屬和分割發(fā)生糾紛的，我們認(rèn)為，首先在當(dāng)事人雙方對爭議的房屋均不享有所有權(quán)的情況下，根本就無權(quán)對房屋所有權(quán)的歸屬問題提出請求，雖然當(dāng)事人雙方可以占有、使用該房屋，但無處分權(quán)。因此，對當(dāng)事人雙方就房屋所有權(quán)提出的訴訟請求是不能予以支持的。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的取得、歸屬協(xié)商解決，如果就上述方面問題無法達(dá)成一致意見，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判決，而不能對房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行判決。

同樣，在當(dāng)事人雙方離婚時對房屋只享有部分所有權(quán)的情況下，夫妻只享有對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，而原售房單位仍享有房屋的部分所有權(quán)，在房屋所有權(quán)的歸屬和分割上存在一定難度。

我們認(rèn)為，即使是雙方當(dāng)事人對房屋已取得部分所有權(quán)，但也無法對此部分進(jìn)行確權(quán)和分割，因夫妻雙方對房屋的部分所有權(quán)是根據(jù)國家有關(guān)購買公有房屋的福利性政策而取得的，其中包含了國家和單位對雙方的福利優(yōu)惠條件，如果要確權(quán)或者分割，就必然要涉及對房屋進(jìn)行市場價(jià)格評估，在雙方協(xié)商不一致時還涉及競價(jià)、拍賣等一系列問題，而這一系列行為還要考慮原售房單位對房屋享有的一定比例的所有權(quán)。因此，人民法院對夫妻只享有部分所有權(quán)的房屋的歸屬及分割，在雙方協(xié)商不一致的情況下，也不宜作出判決，只可就該房屋的居住和使用進(jìn)行判決。

當(dāng)然，人民法院在對雙方當(dāng)事人就離婚時未取得所有權(quán)或者未取得完全所有權(quán)的房屋的居住、使用所發(fā)生的爭議進(jìn)行處理時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，按照照顧子女和女方利益的原則判決。因照顧子女和女方利益是《婚姻法》第三十九條確定的法定原則。所以，在司法解釋中就不再重復(fù)。

本條第二款是對在上述房屋取得完全所有權(quán)后當(dāng)事人發(fā)生爭議的處理規(guī)定，這是聽取社會各界的建議后，增加的對第一款問題的后續(xù)性規(guī)定，以全面解決由此類房屋引發(fā)的糾紛。按照法律規(guī)定，離婚時尚未取得房屋所有權(quán)的當(dāng)事人在交清全部購房款并辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可取得房屋所有權(quán)。根據(jù)國務(wù)院住房改革政策，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買福利性公有房屋的，在將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)或者市場價(jià)之間的差價(jià)補(bǔ)足交清后，房屋所有權(quán)歸個人所有。如前述，在房屋所有權(quán)尚未取得或者尚未完全取得的情況下，人民法院無法對房屋所有權(quán)的歸屬和分割予以判決，而只能就房屋的居住和使用糾紛問題進(jìn)行處理。但在人民法院對房屋的居住、使用糾紛處理完畢之后，當(dāng)事人取得了房屋所有權(quán)或者房屋的完全所有權(quán)的情況下，如果當(dāng)事人雙方就房屋所有權(quán)歸屬和分割無法協(xié)商一致又發(fā)生爭議時，當(dāng)事人可單獨(dú)就房屋所有權(quán)問題另行向人民法院起訴，而不受前一訴訟已經(jīng)終結(jié)的影響，人民法院不得以一事不再理為由不予受理。(摘自：《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2015年9月出版)

2、對房改房的具體分割處理問題

對夫妻一方以個人財(cái)產(chǎn)出資購買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個人名下的房屋，盡管該房屋為個人所有，但由于購買的承租房屋為實(shí)行房改政策的公有房屋，該房屋的出售及其價(jià)格的計(jì)算都受到國家房改政策的調(diào)整。因此在離婚財(cái)產(chǎn)分割處理此類房屋時還要進(jìn)行特殊處理。按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價(jià)購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現(xiàn)已住用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素?？梢?，按房改政策出售的房屋價(jià)格不是單純的房屋市場價(jià)格，該出售價(jià)格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當(dāng)時購買價(jià)以個人財(cái)產(chǎn)購買并作為個人財(cái)產(chǎn)處理對另一方顯屬不公，因此分割處理此類房屋時，可在認(rèn)定房屋為個人財(cái)產(chǎn)的前提下，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級等因素在房改房出售價(jià)格中的比例予以折算，即將隱含在房改房價(jià)格中的福利政策具體物化，給對方相應(yīng)的適當(dāng)補(bǔ)償。

對于夫妻共同所有房屋，在分割時應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來以體現(xiàn)出對婦女兒童權(quán)益的保護(hù)。對審判實(shí)踐中出現(xiàn)的夫妻就福利下政策房屋的價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理，最高人民法院《婚姻法解釋(二)》區(qū)別三種情形分別作了明確的處理規(guī)定：(1)雙方均主張房屋所有權(quán)的，競價(jià)取得，由出價(jià)高的一方取得房屋所有權(quán)，同時由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)數(shù)額的補(bǔ)償。(2)只有一方主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以委托評估機(jī)構(gòu)對房屋按市場價(jià)格作出評估，由取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。(3)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請將房屋拍賣，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。