一、婚前按揭房的具體權(quán)屬分析

婚前按揭房的歸屬既要考慮首付款支付的時間，也要考慮支付首付款的資金來源。在離婚訴訟中，對婚前按揭房的司法處理有很多復(fù)雜的情形，具體有以下四種：

1、夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為購房人一方，婚后夫妻共同還貸的情形。由于支付首付款時間和房產(chǎn)證取得時間均在婚前，另一方的名字也未體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，表明雙方不存在房產(chǎn)約定，房產(chǎn)的權(quán)屬在婚前已經(jīng)確定了，在這種情形下該房產(chǎn)屬于婚前首付方的個人財產(chǎn)。

2、夫妻一方婚前支付首付款，婚后共同還貸，婚后登記房產(chǎn)權(quán)屬并取得房產(chǎn)證的情形。由于房產(chǎn)證的取得是婚前支付首付款一方的物權(quán)期待權(quán)實現(xiàn)成現(xiàn)實的物的過程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的權(quán)屬就已經(jīng)確定了，屬于一方的婚前個人財產(chǎn)，婚后的共同還貸不改變權(quán)屬的性質(zhì)，因此在這種情形下該房產(chǎn)也屬于婚前首付方的個人財產(chǎn)。

3、婚前一方簽訂房屋買賣合同，未與銀行辦理按揭并支付首付款，直至婚后才以自己的財產(chǎn)支付首付款，并登記于自己一個人名下的情形。在這種情形下，由于支付首付款的時間在婚后，該按揭房應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。

4、婚前雙方共同購買，在婚前支付了首付款，首付款為共同出資，在這種情形下應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。但該房產(chǎn)在婚前屬于按份共有，婚后由于夫妻關(guān)系的特殊性，轉(zhuǎn)化為共同共有。

二、婚前按揭房的分割

《婚姻法司法解釋三》出臺后，已經(jīng)明確了對未償清貸款的按揭房屋可以進(jìn)行分割，這樣也保證了市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)的流通性與法律的效率性。

婚前按揭房應(yīng)該如何分割，具體分為兩種情形：

1、當(dāng)婚前按揭房認(rèn)定為個人財產(chǎn)時，婚后夫妻雙方共同還貸的性質(zhì)，實際上是非產(chǎn)權(quán)人幫助產(chǎn)權(quán)人償還個人債務(wù)的行為，該不動產(chǎn)由婚前首付方取得。

《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償。”

《婚姻法》第39條規(guī)定：“離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決?！?/p>

依據(jù)以上法律規(guī)定，首先，在離婚時該房屋的歸屬允許夫妻雙方協(xié)商約定，這既充分尊重了夫妻財產(chǎn)分割時的意思自治，也體現(xiàn)了婚姻法始終貫穿的自愿原則。其次，該規(guī)定也強調(diào)了對婚姻當(dāng)事人個人財產(chǎn)的保護(hù)，對于保護(hù)個人的所有權(quán)意義重大。如果不能達(dá)成協(xié)議時，該不動產(chǎn)由婚前首付方取得。這是由于該房屋買賣合同形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此還貸義務(wù)屬于買受人的單方債務(wù)，如果婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸，可認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)償還一方債務(wù)，不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬不因他人參與償還債款而發(fā)生轉(zhuǎn)移，雖然此類不動產(chǎn)的所有權(quán)系夫妻婚后取得，但購買不動產(chǎn)的價金卻是登記名義人的婚前個人財產(chǎn)，由于這筆財產(chǎn)并不因婚姻關(guān)系的成立而成為共有財產(chǎn)，那么，不動產(chǎn)作為這筆價金的另一種表現(xiàn)形式，也同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚前個人財產(chǎn)。

2、當(dāng)婚前按揭房作為夫妻共同財產(chǎn)時，分割方法在《婚姻法》解釋(二)第二十條中規(guī)定的很明確：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。

三、關(guān)于婚前按揭房的增值部分

由于通貨膨脹、房地產(chǎn)市場行情的變化以及房屋作為不動產(chǎn)本身的增值性，當(dāng)事人婚前購買房屋時的價格往往和離婚時的市場價格有較大的差距，即實現(xiàn)了增值。婚前按揭房的增值部分在進(jìn)行分割時應(yīng)具體問題具體分析，不同情況區(qū)分處理。

如果一方婚前以個人財產(chǎn)購買并清償了貸款或者約定為一方個人財產(chǎn)的情況下，房屋的整個產(chǎn)權(quán)屬于該購買人或約定人，增值部分也屬于該人。如果一方婚前按揭購買并支付首付款，婚后夫妻共同還貸或者雙方約定為共同財產(chǎn)時，離婚時對房屋增值部分就應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

對于第二種情形作為共同財產(chǎn)對房屋增值部分進(jìn)行分割時，不能完全參照婚姻法對夫妻共同財產(chǎn)分割的標(biāo)準(zhǔn)，因為婚前按揭房的增值部分，從性質(zhì)上講屬于婚前一方個人財產(chǎn)在婚前期間的收益，不同于一般性質(zhì)的共同財產(chǎn)，所以不能進(jìn)行平均分配，必須充分考慮相關(guān)因素并建立特殊的分割規(guī)則，這樣才能實現(xiàn)個人財產(chǎn)和另一方權(quán)利的雙重保護(hù)。