一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，黨的十七屆三中全會(huì)和09年中央1號(hào)文件專門出臺(tái)了政策：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)是一種通俗和省略的說法，全稱應(yīng)該稱為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。也就是說，在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。目的是提高土地利用率，目前還在發(fā)展變化中，地方執(zhí)行起來有許多漏洞可乘。

新規(guī)提出，建立租賃農(nóng)戶承包地資質(zhì)準(zhǔn)入制度、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控制度、土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度、服務(wù)企業(yè)制度等四項(xiàng)制度，堅(jiān)持規(guī)模化、高效化、集約化、產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展方向，促進(jìn)耕地資源集約、集聚、集群高效開發(fā)利用;保障工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)的合法經(jīng)營權(quán)益、維護(hù)農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的合法收益權(quán)益，加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控。同時(shí)提出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格遵循明晰產(chǎn)權(quán)、信息發(fā)布、平等協(xié)商、訂立合同、備案歸檔等相關(guān)步驟依法有序進(jìn)行。

新規(guī)明確了租賃農(nóng)戶土地的工商企業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)、所需具備的條件等。在資質(zhì)審核上，新規(guī)提出，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)經(jīng)營實(shí)體，在流轉(zhuǎn)合同簽訂前，出讓方可申請(qǐng)所在地農(nóng)村土地承包管理機(jī)構(gòu)組織有關(guān)單位，對(duì)企業(yè)(受讓方)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力情況進(jìn)行審查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包行政管理機(jī)構(gòu)自收到申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審查，縣(市)、區(qū)和市級(jí)土地承包行政管理機(jī)構(gòu)自收到申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成審查。

為了防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，新規(guī)強(qiáng)化用途監(jiān)管，實(shí)行租金預(yù)付，企業(yè)(受讓方)自土地流轉(zhuǎn)合同簽訂生效之日起10日內(nèi)，預(yù)付全年土地流轉(zhuǎn)租金;自第二年起，每年年初預(yù)付全年土地流轉(zhuǎn)租金。土地流轉(zhuǎn)面積超過500畝以上的企業(yè)(受讓方)，按不低于一個(gè)年度的土地流轉(zhuǎn)租金向鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資委托代理中心繳納風(fēng)險(xiǎn)保障金，實(shí)行繳納企業(yè)專戶存儲(chǔ)管理，待流轉(zhuǎn)合同到期后返還本息。承包企業(yè)無法支付土地租金怎么辦?新規(guī)提出，當(dāng)企業(yè)(受讓方)無法支付土地租金時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府首先使用風(fēng)險(xiǎn)保障金兌現(xiàn)農(nóng)戶租金，不足部分依法追繳到位，以確保土地轉(zhuǎn)出方利益。對(duì)確因經(jīng)營困難而無力繼續(xù)經(jīng)營的企業(yè)(受讓方)，在充分尊重流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)雙方通過行政或司法途徑解除流轉(zhuǎn)合同，并按合同約定及時(shí)將土地退回農(nóng)戶耕種。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

旱田平均每畝補(bǔ)償5.3萬元。

水田平均每畝補(bǔ)償9萬元。

菜田平均每畝補(bǔ)償15萬元。

2、征收基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

旱田平均每畝補(bǔ)償5.8萬元。

水田平均每畝補(bǔ)償9.9萬元。

菜田平均每畝補(bǔ)償15.6萬元。

3、征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補(bǔ)償13.8萬元。

4、征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補(bǔ)償13.6萬元。

5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補(bǔ)償2.1萬元。

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