一、婚前“按揭”房產(chǎn)分割

對婚前辦理按揭手續(xù)，婚后夫妻共同清償貸款的房產(chǎn)在離婚時的歸屬問題。有兩種爭議：一種意見認為，按《婚姻法》規(guī)定，一方的工資、獎金為夫妻共同房產(chǎn)。雖然房屋為婚前房屋預售合同，但因為該房屋作為共同居住使用，且用夫妻共同房產(chǎn)還貸，那么該房屋理應成為夫妻共同房產(chǎn)，離婚時應按照夫妻共同房產(chǎn)處理。

第二種意見認為，《婚姻法》明確規(guī)定，一方婚前房產(chǎn)為個人房產(chǎn)。一方婚前辦理按揭手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證，則應該屬于婚前房產(chǎn)。

律師同意第二種意見。判斷按揭房屋的關鍵因素在于房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人以及房屋產(chǎn)權(quán)取得的時間。如購房人在婚前已取得房屋的所有權(quán)，在婚姻關系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，和銀行之間是債權(quán)債務關系。夫妻用共同房產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務關系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。這在理論上也是符合不動產(chǎn)的公示原則的。同時銀行和債務人(按揭人)之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎之上的債權(quán)債務關系，不因為婚姻關系而改變債務人，也是符合債務轉(zhuǎn)移的理論的?；楹蠊餐瑑斶€貸款的行為并不改變該房屋個人房產(chǎn)的性質(zhì)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，應當予以返還;離婚后未償還的債務仍為個人債務。

若一方在婚前辦理按揭手續(xù)，以個人名義簽訂房屋預售合同，并繳納首付款，在婚后才獲得房屋所有權(quán)證，應屬于個人房產(chǎn)。因為根據(jù)我國的房屋預售登記(鑒證程序)使債權(quán)具有了特定性或?qū)剐?，由該預售合同而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預售合同上的債權(quán)人。銀行對特定的購房人即貸款債務人(按揭人)的資信產(chǎn)生的信賴，以及該房產(chǎn)權(quán)利的是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后，仍應屬于個人房產(chǎn)。

對于產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的或者雙方對所購房屋為共同共有約定在先，應認定為夫妻共同房產(chǎn)，分割時應按共同房產(chǎn)的分割原則進行處理，其按揭貸款債務為共同債務。因為該出資行為在婚前，所以非產(chǎn)權(quán)登記名義人一方應對自己出資行為并非贈與或借貸進行舉證。

二、婚后“按揭”房產(chǎn)分割

離婚時，對于婚后辦理按揭手續(xù)，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問題，在司法實踐中比較難處理。主要原因在于判決變更產(chǎn)權(quán)人，即意味著變更還貸人，如果銀行不予辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，則判決得不到執(zhí)行。為此，法院的法官同志還專門和銀行相關部門交換了意見。司法人員認為將房屋判決給非產(chǎn)權(quán)登記名義方，實質(zhì)上等于變更債務人，應征得債權(quán)人(銀行)的同意，若銀行不同意，則無法判決。

律師認為，通常情況下婚后以夫妻共同房產(chǎn)購買的房屋，雖然產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一人名下仍然屬于夫妻共同房產(chǎn)，按揭的房屋也不例外。如無證據(jù)證明該房屋是以個人房產(chǎn)辦理的按揭手續(xù)，在離婚時也應按照夫妻共同房產(chǎn)分割，與通常意義下的房屋并無區(qū)別。銀行拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)是沒有理論依據(jù)的。一方面，不能以未經(jīng)債權(quán)人(銀行)同意而變更債務人(名義還款人)為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。按照上述的分析，這類案件在婚姻關系存續(xù)期間的實際還貸人是夫妻雙方，并不是產(chǎn)權(quán)證上名義產(chǎn)權(quán)人或還貸人。另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)在離婚時判決給任何一方都不影響銀行的信貸利益，任何人作為還款名義人都不影響房屋作為抵押房產(chǎn)對債務進行擔保。法院在判決時也不能僅僅以銀行的信貸利益作為考慮的標準，將房屋判決給償貸能力較強的一方。應該考慮對房屋的需要程度，依然堅持保護婦女利益或照顧撫養(yǎng)子女一方的原則進行判決。第三，根據(jù)夫妻對婚姻存續(xù)期間的債務承擔連帶責任的原則，銀行可以向離婚當事人任何一方追究責任。而根據(jù)規(guī)定，即使法院在離婚判決中或者夫妻雙方離婚協(xié)議中對于夫妻之間債權(quán)債務的分配，也只在離婚當事人之間產(chǎn)生內(nèi)部效力。判決或離婚協(xié)議確定由哪一方承擔剩余債務中的具體的比例，不能對抗債權(quán)人(銀行)。而離婚當事人一方因為連帶責任超過自己應當承擔的比例承擔債務的，可以向?qū)Ψ阶穬敗?/p>