廣州舊村改造的三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

趙*文(廣州市**卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理)

廣州媒體報(bào)道，新*基9.5億元簽約林和村改造項(xiàng)目。資金將于3月10日到位，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，村民將全部搬離。

9.5億元中，7億作為保證金，用于保證建設(shè)回遷安置房，2.2億作為臨遷費(fèi)。村民已經(jīng)基本簽約。改造后總建筑面積37萬(wàn)平方米，回遷房17萬(wàn)平方米，2萬(wàn)平方米為集體用房。

位處廣州黃金地段的林和村，繼黃埔村、獵德村、同和村、楊箕村之后，又走上了大規(guī)模拆遷改造的道路。廣州舊村改造開(kāi)始進(jìn)入高潮。

**卓越公司近年來(lái)連續(xù)承接過(guò)獵德村、冼村、新塘白江村等十多條城中村的改造策劃工作。按照我們的經(jīng)驗(yàn)，城中村改造必須注意三個(gè)問(wèn)題：

1、必須取得利益平衡，創(chuàng)造“三贏”局面。政府、發(fā)展商、村民要各得其所。政府要適當(dāng)在政策上扶持，不要強(qiáng)求“賺地價(jià)”，盡可能給足優(yōu)惠措施。投資商適當(dāng)利潤(rùn)，不要奢求暴利，村民利益的保障，是城中村改造成功的前提。

2、城中村改造，有必要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一保證金。沒(méi)有合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某侵写逡?guī)劃，不可能有合理的開(kāi)發(fā)建設(shè)，更不可能有美好的城市建筑的未來(lái)。在城市大規(guī)模拆遷開(kāi)發(fā)中，“一村一策”，應(yīng)當(dāng)讓位于統(tǒng)一的政策。統(tǒng)一的政策

可以避免過(guò)多的商業(yè)博弈，避免城市建設(shè)的失控。

“一村一策”制定的初衷，是通過(guò)政策的靈活處理，來(lái)推動(dòng)城中村的改造。畢竟，幾年前，城中村改造還是非常艱巨的挑戰(zhàn)，投入大，產(chǎn)出少，經(jīng)濟(jì)回報(bào)很薄，缺少吸引力，所以不得不在政策上搞“一村一策”。

當(dāng)廣州的樓價(jià)上漲到“萬(wàn)元房時(shí)代”，事實(shí)上，廣州138條城中村的絕大多數(shù)，均已具有了良好的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性。在這個(gè)時(shí)候，“一村一策”值得檢討。

3、要關(guān)注城中村改造的風(fēng)險(xiǎn)。政府開(kāi)了一個(gè)大口，成立“三舊辦”，讓發(fā)展商介入城中村改造。事實(shí)上，政府雖然不直接投資，政府也要求發(fā)展商交“保證金”。但這個(gè)“保證金”如何保證，會(huì)否私下挪用，或私下協(xié)議又取走，值得關(guān)注。

我們必須意識(shí)到，發(fā)展商是隨時(shí)可以“跑掉”的。樓市的風(fēng)吹草動(dòng)，資金面的收緊，都可能讓貌似強(qiáng)大的發(fā)展商抽走資金，讓重建工程停頓，讓被拆遷的成千上萬(wàn)村民苦苦等候。如果萬(wàn)一出現(xiàn)這種局面，政府將不得不為此埋單。

至于發(fā)展商本身，投入巨大資金來(lái)干這種“粗重活”，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就更關(guān)鍵了。