房屋遇到拆遷時，和拆遷人談判并簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議是法律賦予被拆遷人的權(quán)利。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權(quán)利對房屋進(jìn)行處置。因此，對于產(chǎn)權(quán)房來說，一旦房屋遇上拆遷，有權(quán)利和拆遷人進(jìn)行談判并簽訂補(bǔ)償協(xié)議的就是產(chǎn)權(quán)人。那么當(dāng)被拆遷的房屋是公有租賃房屋時，誰享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利呢?

現(xiàn)實生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛很多，但大多都是因為享有簽約權(quán)利的承租人對被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財產(chǎn)權(quán)利。享有對該房屋居住權(quán)利的人員，對因該房屋引起的財產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點(diǎn)是錯誤的，是對物權(quán)的誤解。

當(dāng)房屋動拆遷補(bǔ)償款分割產(chǎn)生糾紛時，究竟如何認(rèn)定“同住人”資格呢?

上海市高級人民院《關(guān)于房屋動拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》規(guī)定，有下列情形之一的人，也視為同住人：

1.具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額;

2.一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款;

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：

1、將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、獲得單位購房補(bǔ)貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內(nèi)有本市常住戶口，且在該房屋內(nèi)實際居住的人員，實踐中 “空掛戶”的人員一般不能認(rèn)定為同住人。

承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對承租人身份展開爭奪。因為承租人是誰決定了誰有權(quán)和拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而法律規(guī)定也明確，公有居住房屋的承租權(quán)某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。那么究竟誰應(yīng)該認(rèn)定為新的承租人呢？公房承租人和同住人認(rèn)定的條件各省市不同，被拆遷人可以在當(dāng)?shù)刈〗ú块T查詢認(rèn)定文件。

拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆指钤瓌t

相關(guān)法規(guī)規(guī)定，被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償應(yīng)歸房屋承租人及其所有共同居住人 (同住人)所有。本市拆遷單位在實際操作中還給予了設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)、購買配套安置房獎勵費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)市高級人民法院《關(guān)于房屋動拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款在承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但承租人具有以下兩種情形的可以酌情多分，即：

1、承租人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活;

2、承租人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的及對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的情況下，可以酌情多分。