一、購(gòu)買婚房要注意什么

父母為子女結(jié)婚購(gòu)房一定要憑據(jù)

在現(xiàn)實(shí)生活中，父母為子女結(jié)婚購(gòu)房出資的現(xiàn)象普遍存在，為使這種善良的親情付出日后不致受傷害，父母在出資時(shí)保留必要的憑據(jù)是非常重要的。而這種憑據(jù)，視不同的情形，憑據(jù)所載明的內(nèi)容亦為不一。

根據(jù)《婚姻法解釋二》第22條之規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購(gòu)房出資，若是在婚前的出資，視為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，有證據(jù)表明贈(zèng)與給雙方的除外;若是在婚后出資，則該出資視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，有證據(jù)表明贈(zèng)與給一方的除外。為此，父母的出資根據(jù)其本身的意愿不同，應(yīng)保留不同的憑據(jù)內(nèi)容。一般有四種意思表示：一是父母在子女婚前購(gòu)房出資，只贈(zèng)與給自己的子女一方，則保留出資證明即可，如付款發(fā)票、收款收據(jù)、錄音錄像、證人證言、銀行取款(轉(zhuǎn)賬)證明;二是父母在子女婚后購(gòu)房出資，而子女與其配偶對(duì)該房屋的權(quán)利是按比例享有，父母只贈(zèng)與給自己子女一方的，除了保留上述出資證明外，還要有明確的贈(zèng)與給自己子女一方的合同，對(duì)方在贈(zèng)與合同上簽字的效力更佳;三是父母在子女婚后購(gòu)房出資，該房屋屬于子女的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母要求日后將出資返還的，父母應(yīng)要求子女出具借條，而借條的效力以子女的配偶簽字確認(rèn)為準(zhǔn);四是無(wú)論是在子女婚前或婚后購(gòu)房出資，父母希望享有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)作為共同購(gòu)房人。

2、輕易不要以他人名義購(gòu)房

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，很多夫婦會(huì)出于各種條件使然，以他人的名義購(gòu)房。此類財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置方式，在各種財(cái)產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)中是最高的。根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)證是證明房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法憑證。對(duì)于意欲取得房屋所有權(quán)的夫婦而言，以他人名義購(gòu)房，很容易導(dǎo)致“竹籃打水一場(chǎng)空，賠了夫人又折兵”。

特別是如經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)置，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)置，依據(jù)各地的住房政策，此類房屋只得由當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買。外地居民看中了房屋相對(duì)商品房而言低廉的價(jià)格，便想方設(shè)法找到符合購(gòu)房資格的人代買，一旦發(fā)生婚姻關(guān)系爭(zhēng)議，離婚時(shí)無(wú)法進(jìn)行分割不說(shuō)，大量的事例表明，名義購(gòu)房人事后的反悔，侵占房屋不肯變更房屋產(chǎn)權(quán)或反倒要求實(shí)際購(gòu)房人騰房的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

3、輕易不要以子女名義購(gòu)房

在現(xiàn)實(shí)生活條件下，很多夫婦基于子女的上學(xué)、就業(yè)的便利條件(買房可以上當(dāng)?shù)貞艏?，甚至以增加子女的擇偶成功系數(shù)，當(dāng)然，有的還會(huì)因不顯富為由，會(huì)以子女的名義購(gòu)置房屋。促使采取此種情形購(gòu)置房產(chǎn)的一個(gè)重要的誤區(qū)是以為以子女的名義買房，父母仍可以自由處置。

且不說(shuō)隨著法制的不斷健全，戶籍管理逐漸完善，而讀書、求職的環(huán)境逐步寬松，戶籍對(duì)上學(xué)、就業(yè)的便利功能逐漸退出歷史的舞臺(tái)。單就權(quán)屬的確定來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)證是確定物權(quán)的唯一憑據(jù)，父母要自由處分子女名下的房屋在法律上根本行不通。為此，在房屋逐漸成為投資方式的今天，以子女名義購(gòu)房無(wú)疑為自己的投資設(shè)下不必要的障礙。

4、不要婚前以一方名義購(gòu)房也未留憑據(jù)

先創(chuàng)業(yè)后成家，越來(lái)越成為時(shí)下年輕人的選擇。而基于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力的激烈，婚前同居，共同創(chuàng)業(yè)，更為越來(lái)越多的戀人所認(rèn)同?；榍百?gòu)置房產(chǎn)，即為共同創(chuàng)業(yè)的一個(gè)重要的目標(biāo)。

出于便利購(gòu)房手續(xù)的辦理方便，如兩地分居，要以雙方的名義購(gòu)房在實(shí)際的操作中會(huì)有諸多手續(xù)上的麻煩;或者是一方的收入相對(duì)較低，而另一方為主要的還款義務(wù)人，從尊重角度出發(fā)，以主要還款義務(wù)人為購(gòu)買方;還有的，以對(duì)方名義買房作為愛(ài)心的表白。這些情形，從理性分析來(lái)看，當(dāng)然還考慮從事后的救濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，一些手續(xù)上的麻煩完全可以克服，或者是沒(méi)有必要。在愛(ài)情要考驗(yàn)越來(lái)越受到?jīng)_擊的今天，權(quán)利憑證的保留對(duì)于婚姻的維系來(lái)說(shuō)同樣非常重要。

5、不要購(gòu)二手房不及時(shí)過(guò)戶

二手房的交易相對(duì)期房來(lái)說(shuō)，更為便捷。一是二手房本身的權(quán)利憑證是明確的，不存在商品房的開(kāi)發(fā)中因開(kāi)發(fā)商的相關(guān)報(bào)批手續(xù)不完備而導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理的風(fēng)險(xiǎn);二是二手房屬于現(xiàn)房，當(dāng)即就能交付使用;三是當(dāng)前的銀行放貸政策，對(duì)于現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估較小而價(jià)值明確，批貸手續(xù)相對(duì)便捷。為此，二手房交易的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，能夠在正常的工作日中辦理完畢。

由于未及時(shí)過(guò)戶，導(dǎo)致在離婚財(cái)產(chǎn)分割中因涉及第三者的權(quán)利而無(wú)法進(jìn)行分割。并且，現(xiàn)實(shí)中大量的案例表明，未及時(shí)過(guò)戶存在著簽訂購(gòu)房合同的一方與產(chǎn)權(quán)人串通，惡意退房，導(dǎo)致配偶另一方的權(quán)利保護(hù)造成極大障礙，事后的救濟(jì)難以平衡實(shí)際的房屋增值損失。

二、離婚時(shí)房屋分割約定要注意什么

房屋地址準(zhǔn)確

婚姻財(cái)產(chǎn)約定中對(duì)于房屋權(quán)屬的分割，首先要明確的是房屋的地址坐落。若約定分配房屋的產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有頒發(fā)，只有與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同的，則婚姻財(cái)產(chǎn)約定中的地址描述要與購(gòu)房合同上的地址描述一致;若產(chǎn)權(quán)證已頒發(fā)，則必須與產(chǎn)權(quán)登記證上的地址描述一致，并且加上房屋所有權(quán)登記證號(hào)。

地址描述不清，一個(gè)直接的后果就是協(xié)議約定不明確，給婚姻協(xié)議的效力確定帶來(lái)不必要的麻煩。特別是地名的規(guī)范相對(duì)滯后，如恰逢當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，原來(lái)的街道名稱、門牌號(hào)碼可能都將不復(fù)存在。因而，一個(gè)保險(xiǎn)的方式是，除了明確當(dāng)時(shí)的房屋所在街道、門牌號(hào)碼、具體院落樓層外，鄰居的產(chǎn)權(quán)人亦在協(xié)議上明確，對(duì)于日后的爭(zhēng)議還多了一個(gè)佐證。

2、產(chǎn)權(quán)比例要明確

夫妻間購(gòu)置的房屋產(chǎn)權(quán)比例享有，若是在婚后購(gòu)置，在沒(méi)有書面約定的情況下，一般是每人50%;可若房屋是婚前由一方或雙方共同購(gòu)置，要想體現(xiàn)出資的不同，那么產(chǎn)權(quán)比例的明確約定是必要。即便房屋是在婚后購(gòu)置，根據(jù)《婚姻法》第19條的規(guī)定，雙方亦可、以在婚姻財(cái)產(chǎn)約定中，對(duì)于各自所占的比例進(jìn)行清楚的約定。當(dāng)然，這種產(chǎn)權(quán)比例的約定，可以不與出資比例一致，只要夫妻雙方認(rèn)同即可。

對(duì)于房屋的婚姻財(cái)產(chǎn)約定的另一表現(xiàn)形式是，在購(gòu)房合同中明確各自的產(chǎn)權(quán)比例。比如，雙方(無(wú)論是婚前，還是婚后)都作為購(gòu)房合同的買方，在合同中附加上各自的產(chǎn)權(quán)比例。這樣，在開(kāi)發(fā)商代為審辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)便會(huì)根據(jù)購(gòu)房合同的約定，在產(chǎn)權(quán)證書上明確共有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)比例。否則，產(chǎn)權(quán)證上雖注明了共有權(quán)人，但未明確產(chǎn)權(quán)比例時(shí)，只能認(rèn)定為每人一半。

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