1、案件背景簡(jiǎn)述

1998年9月20日，上海市寶山區(qū)某村民委員會(huì)某村民小組與村外人上海市寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)某村人周XX簽訂了XX生產(chǎn)隊(duì)牧場(chǎng)租用協(xié)議，將原10畝廢魚(yú)塘承包給周XX經(jīng)營(yíng)使用，租賃期為15年，自1998年10月1日至2013年9月30日，第一年租金為500元/畝，第二年租金為1000元/畝，第三年租金為1500元/畝，第四年后為2000元/畝，后經(jīng)周XX要求就同一牧場(chǎng)簽訂一份為期30年的合同，以上兩份合同皆有村民小組負(fù)責(zé)人簽字，所在村民委員會(huì)簽字蓋章。但隨著上海市郊區(qū)的迅速發(fā)展和土地資源的日益稀缺，當(dāng)?shù)卮逅诘氐耐恋刈赓U價(jià)已飛漲到幾萬(wàn)元/畝/年，當(dāng)?shù)卮迕竦男膽B(tài)也隨之發(fā)生了變化，認(rèn)為以這么便宜的價(jià)格出租給周XX太吃虧了，紛紛要求村民委員會(huì)出面終止30年的租賃合同。面對(duì)自己簽字蓋章過(guò)的兩份合同，又面對(duì)村民的不平情緒，村領(lǐng)導(dǎo)一籌莫解，為維護(hù)村民合法權(quán)益和平息村民矛盾，經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，該村民委員會(huì)負(fù)責(zé)人委托壽堅(jiān)榮律師維護(hù)其合法權(quán)益。

2、案件代理過(guò)程描述

本律師接案后，首先專赴工商局調(diào)查備案的租賃合同，經(jīng)確認(rèn)工商備案的為期限30年的合同而不是期限15年的合同，經(jīng)仔細(xì)分析研究后，給出如下訴訟初步方案供村領(lǐng)導(dǎo)參考：

方案一：案由定為土地使用權(quán)租賃合同糾紛：以30年的租賃期已超過(guò)法定最長(zhǎng)20年為由，要求確認(rèn)超過(guò)20年后的租賃期無(wú)效，也即確認(rèn)雙方的合同租賃期為20年。

方案二：案由定為農(nóng)村土地承包糾紛：以村民小組違反農(nóng)業(yè)承包法律規(guī)定，私自將生產(chǎn)隊(duì)牧場(chǎng)發(fā)包給村外第三人進(jìn)行承包經(jīng)營(yíng)，明顯違反中華人民共和國(guó)《合同法》第52條、《土地管理法》第15條和《農(nóng)村土地承包法》第48條之規(guī)定，應(yīng)屬于無(wú)效合同，要求依法應(yīng)當(dāng)退還我村集體土地，也即要求判令15年和30年的合同都無(wú)效。

在與村領(lǐng)導(dǎo)充分溝通后，果斷作出采用方案二作為訴訟方案的決策：首先如萬(wàn)一對(duì)方以承包合同簽訂之日起已超過(guò)一年，并且承包人已實(shí)際做了大量的投入的，對(duì)原告方要求確認(rèn)該承包合同無(wú)效或者要求終止該承包合同的訴請(qǐng)不予支持的抗辯，我方可提出上述規(guī)定已抵觸合同法的相關(guān)規(guī)定為由確認(rèn)無(wú)效;其次如在實(shí)踐上法院還是采信最高院上述規(guī)定，也可要求法院根據(jù)實(shí)際情況，依照公平原則，對(duì)該承包合同的租賃價(jià)格或期限等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這也能達(dá)到否定30年合同的目的;最后如因承包合同簽訂之日起已超過(guò)一年使得法院判決不能使村民滿意，廣大村民可依據(jù)判決向有關(guān)政府部門(mén)上訪，要求有關(guān)政府出面解決糾紛。

訴訟方案確認(rèn)后，本律師首先在村領(lǐng)導(dǎo)的安排下，召開(kāi)村民小組會(huì)議，表決是否同意通過(guò)訴訟解決糾紛，經(jīng)過(guò)幾個(gè)小時(shí)筆者的解釋后最后超過(guò)三分之二的村民同意起訴，并選舉兩村民作為訴訟代表，這符合法律規(guī)定的需超過(guò)半數(shù)以上村民提起訴訟的要求。在我方強(qiáng)大的攻勢(shì)下，在起訴前承包人周XX主動(dòng)要求和我方協(xié)商解決上述糾紛，最后雙方達(dá)成了確認(rèn)租賃期為15年的和解協(xié)議，既保護(hù)了廣大村民的合法權(quán)益，也維護(hù)了村土地租賃/承包市場(chǎng)的穩(wěn)定。