大家在簽單時(shí)常常會(huì)遇到需要辨別房產(chǎn)是否為共有財(cái)產(chǎn)的情況，特別是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，這在簽單時(shí)是非常必要的，因?yàn)槿绻u(mài)方是將共有財(cái)產(chǎn)私自出售，且我們沒(méi)有盡到居間方應(yīng)盡的形式審查義務(wù)提示賣(mài)方出示《配偶同意出售證明》，那么會(huì)存在兩個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)，其一是賣(mài)方未經(jīng)過(guò)共有人同意而將房屋出售，大部分情況會(huì)認(rèn)為合同無(wú)效，這樣會(huì)直接影響到我們收取傭金的基礎(chǔ)和依據(jù);其二，可能會(huì)出現(xiàn)居間服務(wù)的瑕疵，會(huì)涉及行政機(jī)關(guān)的管理規(guī)制。因此需要大家有基本的常識(shí)去區(qū)分房產(chǎn)歸屬，判斷作為居間方是否需要提示出售方出示《配偶同意出售證明》?避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然在我們的生活中，大家也會(huì)遇到婚前買(mǎi)房或者購(gòu)買(mǎi)二手房的經(jīng)歷，那么如果你是B或者C應(yīng)該如何保護(hù)自己呢?相信這也是大家值得關(guān)注的。以下利用一個(gè)小案例來(lái)舉例說(shuō)明相關(guān)情況。

案例

A與B正在做婚前籌備，A與B共同支付首付款以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，在過(guò)戶時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上登記的人名為A，那么在A與B領(lǐng)取結(jié)婚證后，也未到行政機(jī)關(guān)更改產(chǎn)權(quán)證上的登記情況，那么該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)么?如果A與B正辦理離婚手續(xù)，財(cái)產(chǎn)還尚未分割，現(xiàn)A拿房本通過(guò)我公司將房屋出售給C，經(jīng)紀(jì)人是否需要提示A出示《配偶同意出售證明》?A隱瞞B將房屋出售給不知情的C，C是否可以取得該房屋的產(chǎn)權(quán)?

評(píng)析：

首先，應(yīng)明確房屋的歸屬。

依據(jù)《物權(quán)法》第六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。同時(shí)第十六條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。因此依據(jù)上述兩條，上述案例中的房產(chǎn)證上登記的是A的名字，那該房屋是屬于A的財(cái)產(chǎn)。

其次，應(yīng)明確即使A與B結(jié)婚，該房產(chǎn)也不是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

依據(jù)《婚姻法》第十八條規(guī)定：有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn);(二)乙方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;(三)遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn);(四)一方專用的生活用品;(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。因此依據(jù)上述法律規(guī)定，上述案例中A與B買(mǎi)房是在領(lǐng)結(jié)婚證之前的行為，簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》日期早于領(lǐng)結(jié)婚證的日期，那是屬于一方婚前的財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，但在上述案例中，如果A只提供了房產(chǎn)證，且房產(chǎn)證出證日期早于結(jié)婚證日期，那么是屬于A的個(gè)人財(cái)產(chǎn);相反如果A只提供房產(chǎn)證，且出證日期晚于結(jié)婚證日期，那么從形式上該房屋是屬于夫妻的共有財(cái)產(chǎn)。

最后，分析在A與B離婚時(shí)，A通過(guò)我公司將房屋出售給C，經(jīng)紀(jì)人是否需要A出示《配偶同意出售證明》?C是否能取得房屋?如果A出售了房屋，B應(yīng)如何維權(quán)?