【案情簡(jiǎn)介】

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，商品房交易日趨活躍，由此引發(fā)的商品房買賣糾紛已是當(dāng)前社會(huì)的一大熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。2010年，廣州市從化法院受理商品房預(yù)售合同糾紛0件、2011年7件、2012年13件、2013年96件，而2014年激增至653件，2015年1~6月就有448件。在商品房預(yù)售合同糾紛愈演愈烈的今天，業(yè)主若是稍不注意，自己的利益就會(huì)受到損害。近日，廣州市從化某小區(qū)業(yè)主陳某就要為自己的“不及時(shí)”維權(quán)而“買單”。

案件回顧

交了購(gòu)房款卻拿不到房

2011年9月11日，陳某與開發(fā)商簽訂《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》，約定以分期付款方式購(gòu)買該樓盤一期的一處房屋。合同約定的交房日期是2012年8月31日。

另外，合同還約定：如開發(fā)商未能按合同約定的期限交房，逾期不超過(guò)180日的，自約定交房日期次日起至實(shí)際交付日止，按日向購(gòu)房人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)180日后，購(gòu)房人有權(quán)解除合同;購(gòu)房人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，開發(fā)商應(yīng)自約定交房日期次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人支付違約金等。

合同簽訂后，陳某分3次付清了70多萬(wàn)的購(gòu)房款。眼看約定的交樓日期一天天過(guò)去了，但開發(fā)商卻因各種原因一直未能交付房屋，逾期交房時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩年多。陳某多次向開發(fā)商主張要求支付違約金，開發(fā)商均以各種理由拖延支付。陳某遂于2014年12月3日將開發(fā)商訴至法院，要求其支付自2012年9月1日起算的逾期交房違約金。

法院判決

超訴訟時(shí)效部分不予支持

庭上，開發(fā)商辯稱，陳某主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，開發(fā)商已于2014年7月7日與涉案樓盤業(yè)主簽訂了《項(xiàng)目收尾工程諒解協(xié)議書》，即使有違約情形，違約金也應(yīng)計(jì)至諒解書簽訂當(dāng)日。況且，雙方合同約定的交樓時(shí)間為2012年8月31日，原告的起訴主張逾期交房違約金已超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效，法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

從化法院經(jīng)審理查明，雙方所簽《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》補(bǔ)充協(xié)議中約定：“雙方確認(rèn)第十五條規(guī)定的交樓條件為《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程備案表》。只要被告取得備案表，就視為已具備交樓條件的約定標(biāo)準(zhǔn)，原告應(yīng)無(wú)條件予以收樓”。但開發(fā)商未能提交該備案表。雖然開發(fā)商與部分業(yè)主代表簽訂諒解協(xié)議書，但原告未在該協(xié)議書上簽名，亦無(wú)證據(jù)證明簽訂協(xié)議書的業(yè)主已得到原告的授權(quán)。

另外，從化法院經(jīng)審理認(rèn)定，按日計(jì)付的違約金是一個(gè)持續(xù)的可分性債務(wù)，每一天新產(chǎn)生的違約金給付請(qǐng)求權(quán)分別都受到兩年訴訟時(shí)效的限制。陳某無(wú)證據(jù)證明其于2014年12月3日起訴之前曾就逾期交房違約金向被告主張權(quán)利，故距陳某起訴之日兩年以前的逾期交房違約金已超過(guò)訴訟時(shí)效，法院對(duì)陳某的該部分主張不予支持。

最后，法院判決開發(fā)商應(yīng)逐月支付從2012年12月4日起的逾期交房違約金。

法官說(shuō)法

權(quán)利有時(shí)效維權(quán)要及時(shí)

如果出現(xiàn)了糾紛需要上法院打官司，當(dāng)事人要弄清一個(gè)概念，即所謂的訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人如果沒有在法定期限內(nèi)行使權(quán)利，就會(huì)喪失請(qǐng)求法院依法保護(hù)自己權(quán)利的一種制度。用通俗的話來(lái)說(shuō)，就是如果不及時(shí)打官司，這個(gè)權(quán)利就會(huì)過(guò)期作廢。根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，一般民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期限為2年。兩年的訴訟時(shí)效，從權(quán)利人“知道或應(yīng)當(dāng)知道”權(quán)利受到侵害時(shí)起算。

為什么會(huì)設(shè)計(jì)出這樣一種訴訟時(shí)效制度呢?首先，這一制度有利于促使權(quán)利人及時(shí)行使自己的權(quán)利。如果在規(guī)定的期限內(nèi)，權(quán)利人不行使自己的權(quán)利而又無(wú)正當(dāng)理由，這就說(shuō)明權(quán)利人并不關(guān)心自己權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，“法律保護(hù)勤勉者，不保護(hù)懶惰者”。其次，有利于法院解決糾紛。如果沒有時(shí)效限制，取證、審查都將難以進(jìn)行，年代久遠(yuǎn)的糾紛也就難以解決。

在開發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛中，很多不急著入住的購(gòu)房人有一種認(rèn)識(shí)誤區(qū)，認(rèn)為反正開發(fā)商違約已成事實(shí)，晚一點(diǎn)向開發(fā)商索賠，可能拿到的違約賠償更多。這種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的出現(xiàn)實(shí)際上是緣于當(dāng)事人沒有理解訴訟時(shí)效的概念。對(duì)此，法官建議，權(quán)利雖有法律保護(hù)，及時(shí)行使才是“王道”。

【法律解讀】

1、有期限，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，訴訟時(shí)效一般為兩年;

2、法律依據(jù)：《民法通則》第一百三十五條向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。

第一百三十七條訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。

第一百四十條訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。