農(nóng)村土地租賃糾紛案的受案范圍包括哪些方面

經(jīng)依法批準(zhǔn)使用或臨時(shí)使用集體土地的單位和個(gè)人與農(nóng)村集體組織簽訂的使用土地有償合同，是對(duì)土地所有權(quán)人補(bǔ)償性質(zhì)的合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。如果，辦理了臨時(shí)用地審批，雙方只因臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生糾紛，則屬于民事案件受案范圍。

另外，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后，承租方在承租的耕地上從事養(yǎng)殖業(yè)而出現(xiàn)的糾紛的處理。

承包耕地的承包戶只能按照承包合同約定的用途使用土地，在耕地上從事養(yǎng)殖業(yè)，雖然未改變土地的農(nóng)業(yè)用途，但畢竟改變了土地上的具體用途，因此這種養(yǎng)殖行為必須符合土地利用總體規(guī)劃的條件下，經(jīng)依法批準(zhǔn)，農(nóng)民才可以在承包的土地里從事養(yǎng)殖業(yè)。

承包方違法將承包地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的由縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)行政主管部門(mén)依法予以處罰。”承租方如未經(jīng)批準(zhǔn)，而在承包地上修建臨時(shí)建筑物或者永久性建筑物，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)行政部門(mén)處理，不屬于民事案件受案范圍。

承包方給承包地造成永久性損害的，發(fā)包方有權(quán)制止，并有權(quán)要求承包方賠償由此造成的損害。因承包方將土地出租用于養(yǎng)殖業(yè)或其他農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，未經(jīng)批準(zhǔn)而修建了永久性建筑物，造成土地永久性損害的，發(fā)包方主張損害賠償?shù)?，屬民事案件受案范圍?/p>

根據(jù)《土地管理法》有關(guān)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)不得租賃。這包括兩方面的含義。一方面指集體土地規(guī)劃為建設(shè)用地的，使用權(quán)不能以出租的形式與集體土地所有權(quán)相分離;另一方面，取得集體土地使用權(quán)的個(gè)人或單位，也不得以任何形式將集體土地使用權(quán)出租給他人。如：取得宅基地使用權(quán)的農(nóng)民，不得將宅基地使用權(quán)出租給第三人。在農(nóng)村既沒(méi)有集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，也沒(méi)有二級(jí)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。只有符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的例外。

人民法院審理農(nóng)村集體土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，雖然農(nóng)村集體土地在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門(mén)依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，但當(dāng)事人未按規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，建筑建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施的，裁定駁回起訴。并告之當(dāng)事人向行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚?。?dāng)事人在行政主管部門(mén)對(duì)涉及的地上建筑物、構(gòu)筑物其他設(shè)施進(jìn)行處理后，可就因履行合同發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。

當(dāng)事人因農(nóng)村集體土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛向人民法院提起民事訴訟，部分訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或非法建筑需先由行政主管部門(mén)處理后才能確定財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系，部分請(qǐng)求不涉及且兩部分訴訟請(qǐng)求可分的，人民法院可以不涉及違法用地或非法建筑的部分直接審理并做出判決，對(duì)涉及違法用地或非法建筑部分，則不予審理，并告之當(dāng)事人向行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚怼?/p>

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法出租土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條的規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地。對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除在非法占地上的新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀;對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以處罰款。如因此發(fā)生糾紛不屬于民事案件受案范圍。

這里，我們一定要注意案件事實(shí)的定性，正確區(qū)分真聯(lián)營(yíng)與假聯(lián)營(yíng)真出租的問(wèn)題。

對(duì)于那種以集體土地使用權(quán)為出資，與集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以外的主體聯(lián)營(yíng)并從事非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，約定無(wú)論盈虧，對(duì)方或聯(lián)營(yíng)企業(yè)必須按期向土地提供者交付利潤(rùn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方實(shí)際簽訂的是租賃合同。這種合同是無(wú)效的。雙方應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的損失。因合同無(wú)效提起的糾紛，屬于民事案件，因非法用地而造成的房屋拆除問(wèn)題，則屬于行政部門(mén)解決的問(wèn)題。

對(duì)于建設(shè)用地的臨時(shí)用地問(wèn)題，前面已經(jīng)論述過(guò)不再重復(fù)。

對(duì)于符合總體規(guī)劃的建設(shè)用地出租用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，法律沒(méi)有規(guī)定。例如，位于村邊上的土地，早已被規(guī)劃為建設(shè)用地，只是尚未用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，在法律沒(méi)有規(guī)定的情況下，如果出租用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，法律并未禁止，視為允許。

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