。關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬可提民事訴訟

現(xiàn)實(shí)中,圍繞房產(chǎn)歸屬而產(chǎn)生的糾紛非常多。物權(quán)法第十四條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

最高法院民一庭庭長程*文表示,實(shí)踐中,有觀點(diǎn)認(rèn)為,除非法律另有規(guī)定,未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記,就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭議的,應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟撤銷或者變更登記?！斑@種觀點(diǎn)受眾頗廣,在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象,不僅徒增當(dāng)事人訟累,也有損司法的權(quán)威和公信?！?/p>

對此,《解釋》規(guī)定,因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬,以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭議,當(dāng)事人提起民事訴訟的,應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議,且人民法院一并審理的除外。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人,請求確認(rèn)其享有物權(quán)的,應(yīng)予支持。

未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)無效

老百姓買房最怕交付房款之后,房卻拿不到?！耙环績少u”甚至“多賣”的現(xiàn)象并不鮮見。而物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度,是保障尚未獲得物權(quán)的買房人等債權(quán)人權(quán)益的一項(xiàng)制度。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定,當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。

程*文說,實(shí)踐中,對于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對不動(dòng)產(chǎn)的何種處分,會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力,存在模糊認(rèn)識(shí),一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。

為此,《解釋》第四條明確,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定,認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

關(guān)鍵詞:機(jī)動(dòng)車

明確機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓雖未過戶但享有物權(quán)

近年來,有關(guān)船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。機(jī)動(dòng)車的二手交易也大量增加,實(shí)踐中機(jī)動(dòng)車名實(shí)不符的情況也并不鮮見。如何處理好相關(guān)糾紛成為審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

《解釋》第六條明確,轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán),受讓人已經(jīng)支付對價(jià)并取得占有,雖未經(jīng)登記,但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法所稱的“善意第三人”的,不予支持,法律另有規(guī)定的除外。

程*文表示,根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定,機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),是交付即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí),一般而言,物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)?！熬唧w到機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)之上,存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況,通過轉(zhuǎn)讓人的交付取得特定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人,雖未辦理登記,但其已經(jīng)依法享有物權(quán)。換句話說,就是轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人,包括破產(chǎn)債權(quán)人、人身損害債權(quán)人、強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人,都應(yīng)當(dāng)排除于《物權(quán)法》所稱的善意第三人范疇之外?！?/p>

關(guān)鍵詞:按份共有

明確按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度

物權(quán)法第101條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度,即按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因表述較為簡單,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件、方法等重要問題,還導(dǎo)致實(shí)踐運(yùn)用及司法判斷標(biāo)準(zhǔn)不一、尺度各異。

為此,《解釋》通過六個(gè)條文、分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)定,具有高度可操作性。

其中第九條規(guī)定:共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí),其他按份共有人主張優(yōu)先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規(guī)定:按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額,其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定,請求按照同等條件購買該共有份額的,應(yīng)予支持。

第十三條規(guī)定:按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額,其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規(guī)定:兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時(shí),請求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)予支持。

關(guān)鍵詞:善意取得

何為善意取得有了明確規(guī)定

物權(quán)法規(guī)定了善意取得制度,即“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”。司法實(shí)踐中,與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見,廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。

《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn):“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí),不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),且無重大過失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！倍谑鶙l、第十七條則分別就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中,受讓人非善意的認(rèn)定、動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人重大過失的認(rèn)定作出具體規(guī)定。

《解釋》第十六條規(guī)定:具有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán):(一)登記簿上存在有效的異議登記;(二)預(yù)告登記有效期內(nèi),未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng);(四)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤;(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十七條則規(guī)定:受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí),交易的對象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

此外,關(guān)于《物權(quán)法》中以“合理的價(jià)格”轉(zhuǎn)讓,判斷價(jià)格是否合理,《解釋》則明確,應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況,參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

最高法回應(yīng)“小區(qū)開放”:

業(yè)主權(quán)益保障將通過立法實(shí)現(xiàn)

《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出,新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問題,促進(jìn)土地節(jié)約利用。

針對道路公共化是否會(huì)與現(xiàn)行的物權(quán)法相違背的問題,最高法院民一庭庭長程*文表示,正像有關(guān)部門所介紹的那樣,封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物,現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀(jì)工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)代,推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索。

“目前,黨中央、國務(wù)院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面,涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題,還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程?！弊鳛樗痉C(jī)關(guān)會(huì)密切關(guān)注,對由此可能涉及到的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù),加強(qiáng)調(diào)研,及時(shí)研判,并進(jìn)一步加強(qiáng)對下指導(dǎo)力度,積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善的處理好相關(guān)的糾紛。