一、拆遷立法不完備

2008年之前，拆遷的主要法律依據(jù)只有2001年國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱為《拆遷條例》)，作為國務(wù)院的行政法規(guī)，并無權(quán)對公民私人房屋的征收進(jìn)行規(guī)定，明顯違反了《憲法》、《立法法》和《物權(quán)法》等的規(guī)定。因此，2008年修改的《城市房地產(chǎn)管理法》在總則中增加了一條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！蹦壳埃恫疬w條例》正在修改中，拆遷尚缺乏完備的操作依據(jù)。

二、拆遷性質(zhì)錯位

“城市房屋拆遷制度是‘中國特有’的一項制度”。我國土地為公有制，城市土地為國有，城市郊區(qū)和農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲惺峭恋卣魇?，城市房屋拆遷是對私人房屋的征收。但拆遷不只是要征收被拆遷人的房屋及其他地上附屬物，真正目的是為了取得所需用地的土地使用權(quán)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的開發(fā)建設(shè)。1998年修訂《土地管理法》規(guī)定，為公共利益需要使用土地，以及為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地權(quán)的，可以收回國有土地使用權(quán)但應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也作出了類似的規(guī)定。國家基于對國有土地的所有權(quán)，可以視需要收回國有土地使用權(quán)。實踐中，要使開發(fā)建設(shè)的項目得以實施，必須先完成對原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附屬物。進(jìn)行舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附屬物，配合土地使用權(quán)的回收。因此，拆遷的真正目的，不是要取得被拆遷人的房屋及其他地上附屬物，而是為了取得所需用地的土地使用權(quán)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的開發(fā)建設(shè);其核心是政府對城鄉(xiāng)土地和空間資源進(jìn)行的再次分配和利用，對房屋進(jìn)行拆遷的表象掩蓋了土地所有者收回土地使用權(quán)進(jìn)行重新分配的法律實質(zhì)，拆遷制度的設(shè)計偏離了正確的方向。

三、公益拆遷和非公益拆遷混為一談

目前我國土地供應(yīng)統(tǒng)一由政府運(yùn)作，城市土地供應(yīng)的主要方式是政府委托有關(guān)單位進(jìn)行拆遷、土地平整等前期開發(fā)工作后再以招標(biāo)、拍賣方式出讓。政府拍賣的是凈地，即便在非公益拆遷中，雖然土地使用權(quán)是開發(fā)商以競拍方式取得，房屋拆遷補(bǔ)償資金也是開發(fā)商支付，但是開發(fā)商反而不能成為拆遷人，政府不可避免地充當(dāng)了實質(zhì)上的拆遷人，公益拆遷和非公益拆遷混為一談。

四、補(bǔ)償不公正

目前關(guān)于補(bǔ)償?shù)脑瓌t，眾說紛紜，有適當(dāng)補(bǔ)償說、公正補(bǔ)償、相應(yīng)補(bǔ)償、合理補(bǔ)償、完全補(bǔ)償、按市場價格補(bǔ)償?shù)取，F(xiàn)有拆遷補(bǔ)償只規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，完全回避相應(yīng)土地使用權(quán)價值這一問題，而單純房屋的補(bǔ)償無論如何也無法給被拆遷人以公正補(bǔ)償，從而使得拆遷糾紛不可避免。雖然《拆遷條例》規(guī)定了市場評估價格機(jī)制，還規(guī)定實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的評估程序確定價格，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價，但實踐中執(zhí)行的情況并不容樂觀，拆遷評估價格過低，被拆遷人無法購置合適新住處，而即便是調(diào)換，地點(diǎn)多為城市邊緣、交通不便利、不方便就學(xué)、就醫(yī)等，對被拆遷人生活影響巨大。拆遷補(bǔ)償不公正成為拆遷糾紛中最多的問題。

五、拆遷程序不完備，被拆遷人參與不夠

房屋拆遷實際上是包括土地、房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)人或者使用權(quán)人在行使各自物權(quán)時發(fā)生的現(xiàn)象，由于涉及不同主體，因此需要行政機(jī)關(guān)加以協(xié)調(diào)?！暗?，管理作為一種政府為民眾服務(wù)的手段，不是也不應(yīng)當(dāng)是立法的目的，尤其不應(yīng)當(dāng)是立法的首要目的”?，F(xiàn)有房屋拆遷制度設(shè)計卻更多是從行政管理出發(fā)的，拆遷程序缺失，對被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)沒有給予充分地關(guān)注和保護(hù)。根據(jù)《拆遷條例》第7條和第8條的規(guī)定，聽證僅在補(bǔ)償協(xié)議有糾紛時才進(jìn)行，從拆遷許可證頒發(fā)到拆遷實施都沒有被拆遷人表達(dá)意見的機(jī)會，被拆遷人不能申辯和質(zhì)疑。而且，被拆遷人是在拆遷人已取得房屋拆遷許可證之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆遷管理部門和拆遷人要做的也僅僅是宣傳和解釋工作，而不是與被拆遷人協(xié)商。

在實際中，如果遇到因為房屋拆遷導(dǎo)致了房產(chǎn)糾紛的情況，要利用法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果你的情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)歡迎您進(jìn)行法律咨詢。