延期辦理房產(chǎn)證違約金訴訟時效的規(guī)定

一、基本案件

2007年7月26日，劉*勇與攀*花**房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱**公司)簽訂《商品房買賣合同》，約定若因出賣人的責(zé)任，買受人未在商品房交付之日起365日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，有權(quán)退房;如果買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期產(chǎn)限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。

二、一二審判決情況

2013年8月1日，劉*勇向攀*花市東區(qū)人民法院提起訴訟，請求判決：判決**公司按全部已付款每日萬分之二支付從2008年12月11日到實(shí)際辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證之日止逾期辦證違約金。

**公司委托馮*超、蔣*爭出庭參加訴訟，當(dāng)庭提出：1、劉*勇的訴訟請求已超過訴訟時效;2、如果清庭認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支付違約金，請合議庭將違約金調(diào)低至3000元。

一審查明，劉*勇于2008年12月10日已收房，當(dāng)日向**公司交清了房屋維修基金，辦證稅費(fèi)和相關(guān)資料。

一審認(rèn)為，**公司在交房后365日內(nèi)沒有為劉*勇辦妥房產(chǎn)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。但是，違約金屬合同之債，應(yīng)受訴訟時效的約束，劉*勇在收房次日的2008年12月11日起就知曉其權(quán)利受到了侵害，直到2013年8月1日才提起起訴訟，已超過訴訟時效，且無中斷、中止情形，遂判決駁回劉*勇的訴訟請求。

劉*勇不服一審判決，向攀*花市中級人民法院提起上訴。

二審法院查明的事實(shí)與一審相同。

攀*花市中級人民法院經(jīng)審理后，作出(2014)攀民終字第165號民事判決：駁回上訴，維持審判。

三、四川省高級人民法院裁定提審

劉*勇不服一、二審判決，向四川省高級人民法院申請再審，該案由立案二庭劉*君承辦。

劉*君認(rèn)為當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定以日為單位，累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，不存在訴訟時效，原判適用法律有錯，應(yīng)當(dāng)再審。

2015年11月30日，四川省高級人民法院作出(2015)川民申字第1585號民事裁定：本案由本院提審;再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

四、四川省高級人民法院審監(jiān)二庭再審

逾期辦理房產(chǎn)證違約金進(jìn)入四川省高級人民法院再審，尚屬首例，關(guān)乎四川房產(chǎn)企業(yè)整體性命。如果本案再審改判，全省將有幾千萬的案件將面臨再審，無數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)少則要多付幾千萬元的辦證違約金，多則要支付上億元的辦證違約金。四川省高級人民法院極其重視，審判陣容強(qiáng)大，合議庭以審監(jiān)二庭庭長段*為審判長，另兩位均學(xué)者型的法官擔(dān)當(dāng)。

**公司再次聘請馮*超、蔣*爭出庭參加訴訟。

劉*勇在宣讀再審申請書后。馮*超、蔣*爭代表**公司進(jìn)行了20分鐘的書面答辯。

答辯主要內(nèi)容如下：

1、四川省高級人民法院立案二庭對法律缺乏精準(zhǔn)理解，把關(guān)不嚴(yán)，錯誤裁定提審，純屬濫用監(jiān)督權(quán)

(1)代理律師承認(rèn)目前按日支付逾期辦證違約金的訴訟時效，在全國各地法院都存在爭議，至少有三種判法，這是事實(shí)。主要原因是訴訟時效的計算點(diǎn)有分歧，爭議的背后實(shí)質(zhì)是理論之爭：究竟是一時性債權(quán)，還是繼續(xù)性債權(quán)?正因?yàn)槿绱?，北京?a href='http://m.shkps.cn/lawyers/list-460000-0-0.html' target='_blank' data-horse>海南、貴州等高級法院出臺了指導(dǎo)意見，統(tǒng)一區(qū)域裁判尺度;但四川省高級人民法院沒有出臺指導(dǎo)意見，各市縣法院判決五花八門。

(2)不同法院、不同法官因?qū)Ψ傻睦斫獠煌?，作出不同的判決，是否屬于《民事訴訟法》第200條第(六)項規(guī)定的“原判決、裁定適用法律確有錯誤的”的情形

代理律師馮*超認(rèn)為，法官是個非常專業(yè)的職業(yè)，學(xué)歷越來越高，法學(xué)基礎(chǔ)理論的研究又為應(yīng)用法學(xué)提供了指導(dǎo)，實(shí)務(wù)界的法學(xué)學(xué)術(shù)氛圍越來越濃，專家型的法官越來越多。因此，法官解釋法律的水平、技巧于趨于完美，觀點(diǎn)百花齊放，爭奇斗艷，出現(xiàn)了對同一法條，有多種解讀的版本，這完全正確。不能說四川省高級人民法院法官的專業(yè)知識、辦案能力就比基層法院法官高，四川省高級人民法院法官說的才對。事實(shí)上，四川省高級人民法院立二庭裁定提審的大部分案件都被四川省高級人民法院審監(jiān)庭維持，這說明了四川省高級人民法院立二庭的部分法官的業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，對法律的理解是錯誤的，對再審標(biāo)準(zhǔn)把握的不好，比如自由裁量有問題的案件，能否進(jìn)入再審爭議頗大。但是應(yīng)當(dāng)禁止利用審監(jiān)權(quán)搞“一言堂”，用提審的方式來“統(tǒng)治”“僵化”下級法官的思想，抹殺下級法官異常活躍、甚至是突發(fā)奇想的思維，要允許存在差異化的判決。

因此，對法律的理解不同，不屬于《民事訴訟法》第200條第(六)項“原判決、裁定適用法律確有錯誤的”，不能裁定再審，要維持原判決的穩(wěn)定性，不能認(rèn)為我是省法院，想提審什么就提審什么，提審大權(quán)不能任性，這實(shí)際上是濫用再審權(quán)，屬嚴(yán)重違法行為。四川省高級人民法院立案二庭裁定本案再審，屬錯誤裁定

2、按日支付逾期辦證違約金與訴訟時效的關(guān)系、區(qū)別

(1)兩者的起算時間。訴訟時效從權(quán)利被侵害之日起開時計算訴訟時效。而違約金是違約之日開始計算。對于而言，兩者的起算時間是相同。

(2)終點(diǎn)時間不同。訴訟時效期間從權(quán)利被侵害之日起計算滿二年止。而辦證違約金從違約之日開始計算到申請辦證遞交給政府部門止(在此之后的時間為行政機(jī)關(guān)辦證時間，非開發(fā)商和購房人所能控制)。

(3)訴訟時效對違約金的影響。如果在屆滿之前主張了權(quán)利，違約金之債就會受法律保護(hù)。如果在屆滿之前未主張了權(quán)利，違約金無能計算長達(dá)10年，還是100年，都是自然債權(quán)。

3、“一時性債權(quán)”與“繼續(xù)性債權(quán)”的訴訟時效的起迄時間點(diǎn)是相同的

一次性違約金，學(xué)理上稱一時性債權(quán)，該債權(quán)的特點(diǎn)是數(shù)額固定，與辦證時間長短無關(guān)。而按日計算違約金每天都在增加，直到房產(chǎn)證辦妥為止，債權(quán)數(shù)額是變化的。但訴訟時效都是從權(quán)利受到侵害之日(即房屋產(chǎn)權(quán)證屆滿之日)開始計算訴訟時效，并不是從每天的債權(quán)起算訴訟時效，即也不是天天有債權(quán)，天天都有“訴訟時效”起算，因?yàn)槟忝刻斓膫鶛?quán)并未受到侵害，沒有侵害，就沒有訴訟時效。

4、“訴訟時效從權(quán)利受到侵害之日起開時計算”中的“權(quán)利”是指什么權(quán)利，其內(nèi)涵是什么?

逾期辦證與違約金之間的關(guān)系。購房人的“辦證請求權(quán)”是主權(quán)利，只有當(dāng)開發(fā)商違約逾期辦證的情況下，購房人才享有違約金;如果開發(fā)商沒有逾期辦證，購房人不享有違約金。因此，逾期辦證與違約金之間的法律關(guān)系屬于主從關(guān)系。

問題在于訴訟時效是以“主權(quán)利”來計算訴訟時?還是以“從權(quán)利”計算訴訟時?

從債權(quán)法理論上講，從權(quán)利不能獨(dú)立存在，必須以主從權(quán)利存在并生效為前提，主權(quán)利消滅，從權(quán)利消滅。因此，合同效力、訴訟時效等應(yīng)以主權(quán)利作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

比如，按日付息的借款合同糾紛。訴訟時效以“本金”來判斷整個合同是否已超過訴訟時效?即本金超過了訴訟時效，法院判決駁回本息。沒有一家法院說，利息是按天計算，利息未超過了訴訟時效，反過來倒推本金也未超過了訴訟時效。

需要說明的是：主從權(quán)利或者主從債權(quán)，不屬于分期履行的債權(quán)，故本案不適用最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”之規(guī)定。

4、相關(guān)的觀點(diǎn)

吳*寶主編的《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》一書認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期辦證，按日逾期辦證違約金的訴訟時效應(yīng)從約定的辦妥房產(chǎn)證屆滿之日起算訴訟時效。當(dāng)業(yè)主或買受人在超過兩年訴訟時效期間才起訴的，法院應(yīng)駁回其訴訟請求。

海南省高級人民法院《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》第2條明確規(guī)定，合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送辦證資料的時間有約定的，買房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算。

貴州省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(一)(試行)》第2條同樣規(guī)定，出賣人提出訴訟時效抗辯理由的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民法通則》等法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定依法予以審查。訴訟時效從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算。

綜上，辦證違約金的訴訟時效應(yīng)以主權(quán)利“辦證請求權(quán)”作為對象，以此判斷是否超過了訴訟時效，而不是以從權(quán)利“違約金”為判斷的對象，判計算訴訟時效。

就本案而言，劉*勇是2008年12月10日交房，如果**公司在2009年12月10日前未為劉*勇辦妥產(chǎn)權(quán)證。那么，劉*勇從2009年12月11日起就知道辦證權(quán)利受到了侵害，故訴訟時效應(yīng)從2009年12月11日起開時計算，而劉*勇2013年8月1日才提起訴訟，要求辦證和支付違約金，已起過訴訟時效，且無中斷、中止情形，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。

五、四川省高級人民法院再審裁定

2016年4月15日，四川省高級人民法院審監(jiān)二庭經(jīng)公開開庭審理后認(rèn)為，劉*勇主張逾期辦證違約金屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)受訴訟時效的約束。訴訟時效從合同約定的辦證期限屆滿之日起算，劉*勇于2013年8月1日才提起訴訟，又未提交證據(jù)證明本案訴訟時效存在中止、中斷的情形，原判認(rèn)定已超過訴訟時效，應(yīng)予維持，遂裁定如下：

維持四川省攀*花市中級人民法院(2014)攀民終字第165號民事判決。

本判決為終審判決。

以上知識就是小編對“延期辦理房產(chǎn)證違約金訴訟時效的規(guī)定”問題進(jìn)行的解答，開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證的，違約金訴訟時效為三年，應(yīng)該從合同約定的辦證期限屆滿之日起算。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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