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寧波
代管房屋擅自出租,租金應(yīng)當歸誰
代管房屋擅自出租,租金應(yīng)當歸誰?原屋主。
我國《民法通則》第92條規(guī)定，沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應(yīng)當將取得的不當利益返還受損失的人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第l31條規(guī)定，返還的不當利益，應(yīng)當包括原物和原物所生的孳息。
擅自出租他人房屋的合同效力：未經(jīng)房主同意出租房屋屬無效法律行為,協(xié)商解決不了可起訴當?shù)胤ㄔ航獬鲎夂贤?/p>
出租他人房屋，是所有權(quán)人對該房屋享有處分權(quán)的基礎(chǔ)上，在該房屋上設(shè)定的一種義務(wù)，是一種負擔行為，其效力并不受到是否有處分權(quán)的影響，在權(quán)利人未追認的情況下，僅該擅自出租的“處分行為”無效，但對于牽涉第三人的“處分合同”是有效的。
按照法律行為效果的不同，財產(chǎn)法律行為可以分為負擔行為和處分行為，負擔行為是就標的物上形成讓與義務(wù)的法律行為，并不直接處分標的物，主要是債權(quán)行為;處分行為是直接讓與標的物的法律行為，主要是物權(quán)行為以及債權(quán)讓與、債務(wù)免除。租賃合同實質(zhì)上是一種負擔行為，是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上為所有權(quán)人設(shè)定了出租義務(wù)的行為，并非是對房屋的處分行為，不構(gòu)成無權(quán)處分，是一個有效的合同。對于該租賃合同，所有權(quán)人不能主張自己享有追認權(quán)，而不追認合同效力，以此請求確定合同無效，只能向承租人主張物權(quán)請求權(quán)，而承租人可以基于有效合同向無權(quán)出租的出租人主張違約責任，以此達到權(quán)利救濟的平衡。
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