咨詢：

我是城市居民，九三年的時候，在農(nóng)村購買了一處院落，現(xiàn)在該院落面臨拆遷，但原來房主卻找上門來，要求我返還房屋，我想知道該處院落能否被要回?另外對涉及房屋征地拆遷會如何處理?

解答：

你所說的房產(chǎn)拆遷情況涉及到兩方面，一個是你們之間的合同是否有效?另外就是拆遷怎么處理的問題。

首先回答第一個問題，你屬于城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋使用多年后，出賣方索要該房屋，需要到法院起訴，一旦起訴到法院農(nóng)村房屋買賣合同會被認定為無效。

但出賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此給你帶來的相應(yīng)的經(jīng)濟損失，也就是說，為平衡買賣雙方利益，法院通常會委托評估機構(gòu)對房屋現(xiàn)價值以及房屋所在土地的區(qū)位補償價同時作出評估。對房屋已經(jīng)增值的部分，由出賣人對購房人進行相應(yīng)賠償，也就是對你作出賠償。對于你支付的購房款適當(dāng)考慮與你應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費進行折抵，如有余額，由出賣人予以返還，對于區(qū)位補償價部分，一般按照出賣人承擔(dān)主要責(zé)任、購房人承擔(dān)次要責(zé)任的原則，由出賣人對你進行賠償。同時在合同無效后果的處理上，法院往往會顧及合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及你因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，對于購房人你已經(jīng)裝修、翻建、擴建房屋的情況，對你的投入進行補償。在讓你返還、騰退房屋的同時，一般會為購房人你留出合理的騰退時間。當(dāng)然由于具體案情不同，在個案的處理結(jié)果上必然會存在一定差異。

其次，對于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般遵守政府部門的處理與協(xié)商決定，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。

無效房屋買賣合同中房屋可視同折價轉(zhuǎn)讓于買受人，作為買受人的你雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，但仍可以享受依附于無效合同權(quán)責(zé)關(guān)系的債權(quán)性財產(chǎn)權(quán)利，同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時對買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對于房屋征地拆遷中價值轉(zhuǎn)換形式的拆遷安置利益，買受人享有一定的權(quán)利，主要包括：一是房屋作價款(一般是房屋重置價結(jié)合房屋成新情況)應(yīng)當(dāng)歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府機相關(guān)用地部門一般會確認歸于出賣人，則現(xiàn)在出賣人應(yīng)當(dāng)以其中的一部分作為對買受人因無效合同所致安置利益損失的賠償。法院在審理過程中通常會綜合考慮公平誠信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買賣合同無效的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，所作的處理不同。如果安置利益為經(jīng)濟補償，則由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中的一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則按安置放市場價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則由出賣人給買受人適當(dāng)居住利益損失的補償。