[案情簡(jiǎn)介]

張先生與宋女士于2004年1月1日登記結(jié)婚，二人于2008年5月6日購(gòu)買了一處房屋，該處房屋所有權(quán)證明登記為張先生與宋女士共同所有。2013年6月15日，宋女士因夫妻關(guān)系不和，在丈夫張先生不知情的情況下通過(guò)房產(chǎn)中介與劉女士簽訂房屋買賣合同，并當(dāng)場(chǎng)出具“該房屋售出后如夫妻之間發(fā)生任何糾紛均由宋女士一人承擔(dān)，與劉女士無(wú)關(guān)”的書(shū)面聲明。一周后，宋女士獲得了售房款。現(xiàn)宋女士與劉女士簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效?

[法律解讀]

涉案房屋為張先生與宋女士夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。宋女士對(duì)于該房屋的出售等重大事項(xiàng)應(yīng)使張先生知曉并取得張先生的同意。作為購(gòu)買方的劉女士經(jīng)中介工作人員告知，已知房屋涉及張先生的利益，且在對(duì)張先生是否同意出售涉案房屋未進(jìn)行審查的情況下仍然與宋女士簽訂房屋買賣合同，其不具備第三人善意購(gòu)買的條件，故宋女士與劉女士簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無(wú)效的。

《合同法》第五十一條將無(wú)處分權(quán)人與他人簽訂的買賣合同，根據(jù)其事后是否取得所有權(quán)或處分權(quán)和權(quán)利人事后是否追認(rèn)兩種不同情況來(lái)分別判定買賣合同的效力。最高法院考慮到《物權(quán)法》實(shí)施后，依照《物權(quán)法》第十五條關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果區(qū)分原則的規(guī)定精神，有必要區(qū)分合同的效力與合同的履行，體現(xiàn)在買賣合同中，就是要區(qū)分買賣合同與無(wú)權(quán)處分，即在簽訂買賣合同時(shí)出賣人對(duì)買賣標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，不會(huì)影響到原因行為的買賣合同之效力。為此，《買賣合同糾紛的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”這一無(wú)處分權(quán)人所簽買賣合同效力問(wèn)題的規(guī)定，對(duì)《合同法》第五十一條的上述規(guī)定進(jìn)行了顛覆性的改變。據(jù)此規(guī)定，出賣人在簽約時(shí)對(duì)買賣標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。但是，買賣合同認(rèn)定有效后，能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣人事后能否取得所有權(quán)或處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)處于效力待定狀態(tài)。因無(wú)權(quán)處分致使買賣標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。換言之，真正的所有權(quán)人事后是否追認(rèn)，以及出賣人事后能否取得出賣標(biāo)的物的所有權(quán)或處分權(quán)，不再是認(rèn)定買賣合同效力應(yīng)考慮的因素，而是買賣標(biāo)的物所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移給買受人，由此發(fā)生物權(quán)變動(dòng)所應(yīng)酌量的因素。簡(jiǎn)言之，買賣合同的生效與出賣人對(duì)出賣標(biāo)的物是否擁有所有權(quán)或處分權(quán)無(wú)關(guān)。

以上就是小編為您整理的內(nèi)容，對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是需要取得夫妻的同意才能進(jìn)行處分的，如果一方單獨(dú)處分的，是無(wú)權(quán)處分，但是如果第三人善意取得的，可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。