一、買賣合同免責(zé)的情況有哪些

合同履行過程中，因出現(xiàn)了法定的免責(zé)條件和合同約定的免責(zé)事由而導(dǎo)致合同不能履行，義務(wù)人將被免除履行義務(wù)，這些法定的免責(zé)條件和約定的免責(zé)事由，稱之為免責(zé)事由。根據(jù)我國民事法律的規(guī)定及司法實踐，違約的免責(zé)事由有以下幾種：

1、不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。比如，地震、海嘯等。因不可抗力造成合同不能履行的，債務(wù)人不負(fù)責(zé)任。值得注意的是，在我國沿海城市的房屋買賣合同中，一些發(fā)展商通過舉證臺風(fēng)天氣而主張免除逾期交房的責(zé)任，這種該主張不能成立。理由是，我國沿海地區(qū)每年都會有臺風(fēng)天氣，雖然每次的臺風(fēng)天氣何時發(fā)作不能預(yù)見，但每年臺風(fēng)天氣的總數(shù)是確定的，而且是可以預(yù)測到的，由于商品樓房的建設(shè)周期長，發(fā)展商應(yīng)合理地與購房方簽訂交付房屋的時間，而不能以臺風(fēng)天氣主張逾期交房的違約責(zé)任。

2、特別規(guī)定或約定。合同訂立時，法律有特別規(guī)定或當(dāng)事人約定有免責(zé)條款的，當(dāng)發(fā)生合同不履行或不完全履行又符合這些免責(zé)條款時，可以免除違約方的責(zé)任。

3、對方有過錯。如果合同不能履行或不完全履行是由于對方的過錯導(dǎo)致，不履行或不完全履行的一方不僅可以免負(fù)責(zé)任，而且有權(quán)要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

二、不可抗力的情形有哪些

不可抗力是法定的免責(zé)事由，《合同法》規(guī)定，不可抗力“是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”常見的不可抗力有：

1、自然災(zāi)害如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯等。

2、政府行為。政府行為一定是指當(dāng)事人在訂立合同以后發(fā)生，且不能預(yù)見的情形。如運輸合同訂立后，由于政府頒布禁運的法律，使合同不能履行。

3、社會異常形象。一些偶發(fā)的事件阻礙合同的履行，如罷工騷亂等。不可抗力雖為合同的免責(zé)事由，但有關(guān)不可抗力的具體事由很難由法律作出具體列舉式的規(guī)定，因此根據(jù)合同自由原則，當(dāng)事人可以在訂立不可抗力條款時，具體列舉各種不可抗力的事由。

綜上可知，合同的法定免責(zé)事由只有一個，那就是不可抗力，而不可抗力里面具體還包括了一些詳細(xì)的情況，如自然災(zāi)害、政府行為等等。約定的免責(zé)事由，則就是完全由合同當(dāng)事人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行約定了。