一案情簡述

吳某在甲房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（以下簡稱甲公司）的舉薦促成下，于2010年4月17日與李某簽訂了《房屋買賣合同》，所涉商品房產(chǎn)一份。同時，二人就此和甲公司簽訂了居間合同和交易服務(wù)合同，合同中明確約定了三方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。雙方約定于2010年5月20日前準(zhǔn)備齊全首付款及辦理按揭購房的材料，并辦理銀行按揭貸款簽約手續(xù)。在履行合同過程中，出賣方吳某按時備足所需交付的證件，買受人李某卻未按期履約，經(jīng)甲公司協(xié)調(diào)，并于2010年6月1日發(fā)出履約通知書，買受人李某仍未能繼續(xù)履約。買受人李某的拒絕履約合同行為導(dǎo)致合同約定的交易程序無法進行，使得出賣方吳某的合同目的無法實現(xiàn)，為此，出賣方吳某將買受人李某推上被告席。而在此過程中，甲公司一直隱瞞其與買受人李某曾有的工作關(guān)系，且未足額收取買受人李某的履約保證金人民幣70000元，出賣方吳某亦將其列為被告，要求甲公司和買受人李某承擔(dān)共同賠償責(zé)任。

律師分析

第一，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，商品房買賣雙方訂立合同需遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，對一應(yīng)事項加以約定。當(dāng)中應(yīng)包括交易的房屋具體情況、價款的確定、履行合同的期限和方式、稅費負(fù)擔(dān)、房屋基地使用權(quán)、違約責(zé)任、合同生效條件和爭議解決方法等內(nèi)容，如有必要，可附加說明。本案中，出賣方吳某為原告，買受人李某為被告一方，兩人就上述內(nèi)容作出了約定，雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》是雙方真實意思的表示，合同合法有效。

第二，《合同法》第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。違約金的數(shù)額和計算方法可由雙方約定。本案中，買受人李某應(yīng)按期足額支付購房款和政府規(guī)定繳納的有關(guān)稅費，但在商品房買賣實踐中，其并沒有履行自己的按期付款義務(wù)，違反了合同約定，并在出賣方吳某發(fā)出兩次履約通知書，督促其履約后仍未實行，按照雙方簽訂的合同約定，原告有權(quán)單方解除合同，并要求其承擔(dān)合同約定的違約金責(zé)任。

第三，居間合同涉及買賣雙方和居間人，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案中，甲公司未依照合同約定的義務(wù)足額收取買受人李某的履約保證金，并因與買受人熟識而對出賣方吳某隱瞞此情況，實構(gòu)成了欺詐，導(dǎo)致出賣方吳某無法就買受人李某的違約行為得到70000元違約金賠償，其應(yīng)為此承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四，除法律規(guī)定的免責(zé)事由外，買賣雙方可根據(jù)實際情況約定在出現(xiàn)某些特定情況，而導(dǎo)致一方當(dāng)事人無法履行合同義務(wù)的，違約方免除依合同約定、法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的條款。此條款的約定可成為違約方的抗辯理由，但本案中買受人李某所提出的情況并未在合同中約定為免責(zé)事由，因此其仍應(yīng)就自身的違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。

第五，商品房買賣雙方可在簽訂合同時約定履行過程中發(fā)生爭議的解決方式。如無約定，則由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成時，任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟或達(dá)成協(xié)議申請仲裁。本案中，由于買受人李某和居間人甲公司的違約行為造成了出賣方吳某的利益損害，并經(jīng)協(xié)商不成，出賣方吳某根據(jù)合同約定，委托律師代理，向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，用法律途徑保護自己的合法利益。