出賣人在買受人違約時(shí)如何救濟(jì)

(一)追究出賣人違約責(zé)任

多重買賣情形下，由于各個(gè)買賣合同均為有效合同，故未取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人完全可以依據(jù)有效合同來追究出賣人的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)形式，《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

1、合同可否實(shí)際履行。實(shí)際履行，也稱強(qiáng)制履行、依約履行、繼續(xù)履行，作為一種違約后的補(bǔ)救方式，實(shí)際履行是指一方違反合同時(shí)，另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同的規(guī)定繼續(xù)履行。繼續(xù)履行作為違約救濟(jì)的方式之一，一直為我國(guó)合同法律所確認(rèn)。《合同法》第109條、第111條分別對(duì)金錢債務(wù)和非金錢債務(wù)兩種情況中的實(shí)際履行作出了規(guī)定。實(shí)際履行作為違約補(bǔ)救方式具有其他方式所不能替代的重要作用，但這種補(bǔ)救方式在法律上的適用受到《合同法》第110條規(guī)定的限制，即法律上或者事實(shí)上不能履行、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

2、賠償損失的確定。賠償損失，是違約責(zé)任中的一種重要形式。賠償損失，根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為：約定賠償損失和法定賠償損失；信賴?yán)媾c期待利益；直接損失和間接損失。因此，在違約損害賠償方面，《合同法》確立的是完全賠償原則，包括積極損失的賠償和可得利益的賠償。積極損失是當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的損失，包括為準(zhǔn)備履行合同義務(wù)支出的費(fèi)用、守約方應(yīng)得到的與其實(shí)際得到的履行之間的價(jià)值差額、守約方采取補(bǔ)救措施以及因違約造成的其他財(cái)產(chǎn)損失?？傻美鎿p失是指在合同得到履行后，當(dāng)事人利用合同標(biāo)的從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可以獲得的利益的喪失，通常包括生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失、轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等。之所以在積極損失之外還要賠償可得利益損失，是因?yàn)槿绻毁r償積極損失而不賠償可得利益損失，就只能使守約方的利益恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，對(duì)守約方不公平，而且也縱容了違約方。

人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。存在《合同法》第113條第2款規(guī)定的欺詐經(jīng)營(yíng)、《合同法》第114條第1款規(guī)定的當(dāng)事人約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法以及因違約導(dǎo)致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規(guī)則

總的說來，在具體案件中，確定可得利益損失賠償額一般要經(jīng)過如下步驟：第一步，確定受害人的可得利益損失額，受損人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任；第二步，確定這些可得利益損失哪些是違約方在訂約時(shí)可以預(yù)見的，對(duì)此法院可酌情裁量；第三步，確定受損人對(duì)損失是否有過錯(cuò)，對(duì)此違約方負(fù)舉證責(zé)任，如果受損人有過錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；第四步，確定受損人是否因違約而獲有不當(dāng)?shù)美缬?，則應(yīng)從損失中扣除；第五步，確定受損人有沒有采取合理措施減少損失，對(duì)此，違約方負(fù)舉證責(zé)任；第六步，考察受損人獲取可得利益的能力和條件，確定合理的賠償額，對(duì)此法院有自由裁量權(quán)。

在實(shí)踐中，一房多賣通常涉及標(biāo)的物價(jià)格上漲的情況，出賣人簽訂買賣合同后房?jī)r(jià)看漲，遂以高于原合同價(jià)款的一定金額將房屋出售給后續(xù)買受人。第一個(gè)合同簽訂后房?jī)r(jià)上漲的部分，應(yīng)當(dāng)是第一個(gè)合同買受人在合同實(shí)際履行情形下的可得利益，但由于二次買賣而無法獲得，在計(jì)算賠償數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮不能取得該標(biāo)的物所有權(quán)的買受人的這一可得利益損失。至于差價(jià)的計(jì)算方式，一種是按照前后兩個(gè)買賣合同約定的差價(jià)計(jì)算，這種計(jì)算方法考慮到可預(yù)見原則，但在標(biāo)的物價(jià)格飛漲時(shí)難以充分保護(hù)非違約方的利益。該方法計(jì)算差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)依據(jù)合同簽訂時(shí)約定的價(jià)格恐與立法規(guī)定不符；另一種方法是非違約方有權(quán)請(qǐng)求出賣方給付合同的價(jià)格和違約時(shí)標(biāo)的物的公正的市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)，該方法計(jì)算差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)是違約時(shí)標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)格，更符合《合同法》第113條的立法本意。

值得注意的是，最高法院根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條和《合同法》第113條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人惡意違約和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。《商品房買賣合同解釋》第8條明確規(guī)定了商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，適用懲罰性賠償責(zé)任，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3、支付違約金?！逗贤ā返?14條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方。違約方承擔(dān)違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)當(dāng)事人一方違反合同的行為存在。只有在一方當(dāng)事人違反合同的情況下，另一方當(dāng)事人才能有權(quán)要求其支付違約金。當(dāng)事人違反合同行為具有不同的形態(tài)，不履行、不適當(dāng)履行、遲延履行等等，這些違約行為都導(dǎo)致違約金的支付。但如果合同當(dāng)事人所約定的違約金僅限于某種違約行為的，則該種違約金責(zé)任適用于這種情況，如果沒有發(fā)生這種行為，則無權(quán)要求對(duì)方支付違約金。(2)有違約金責(zé)任的約定。我國(guó)《合同法》確定的違約金責(zé)任為約定違約金責(zé)任。違約金責(zé)任產(chǎn)生的前提條件是合同當(dāng)事人之間必須有違約金責(zé)任的約定。如果合同當(dāng)事人在合同中沒有關(guān)于違約金責(zé)任的事先約定，當(dāng)合同一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人無法要求違約方支付違約金。同時(shí)，合同當(dāng)事人之間對(duì)違約金責(zé)任的約定必須是合法有效的，不合法或無效的違約金責(zé)任的約定，不產(chǎn)生違約金責(zé)任的適用效力。(3)當(dāng)事人違反合同行為不具有免責(zé)事由。我國(guó)《合同法》主要采用嚴(yán)格責(zé)任原則，合同當(dāng)事人有違約行為，只要該行為不具有免責(zé)事由，合同違約方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同當(dāng)事人的違約行為具有免責(zé)事由，合同違約方可以不承擔(dān)包括違約金責(zé)任在內(nèi)的違約責(zé)任。

4、對(duì)違約金責(zé)任的限制。為了體現(xiàn)公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，我國(guó)《合同法》對(duì)違約金責(zé)任作了必要的限制?！逗贤ā返?14條第2款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

審判實(shí)務(wù)中，關(guān)于認(rèn)定違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)亦是見解各異。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)參照合同的總標(biāo)的。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)參照合同未履行部分的標(biāo)的。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)參照合同違約造成的損失額，諸-此等等?！?a href='http://m.shkps.cn/contract/105.html' target='_blank' data-horse>合同法解釋(二)》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第114條第2款規(guī)定的“過分高于造成的損失。”該條規(guī)定了認(rèn)定違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)。該條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是以參考相關(guān)司法裁量重要因素為主，以一定的比例為輔構(gòu)成的。主要標(biāo)準(zhǔn)是指該條第一款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素；所謂次要標(biāo)準(zhǔn)是指該條第二款，即當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定過分高于造成的損失。

(二)請(qǐng)求變更或撤銷合同或者請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效

在買賣合同訂立過程中，如果出賣人隱瞞其就同一標(biāo)的物已經(jīng)與其他人簽訂買賣合同或已辦理登記或交付手續(xù)，便已構(gòu)成欺詐，后續(xù)買受人可以依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷其與出賣人簽訂的買賣合同，并由出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。對(duì)此，《合同法》第54條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。該法第42條還規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《商品房買賣合同解釋》第8條針對(duì)商品房買賣合同糾紛一房多賣情況作出了類似規(guī)定。如果買受人與出賣人訂立的買賣合同具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人此時(shí)也可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其與出賣人訂立的買賣合同無效。

由于出賣人的過錯(cuò)導(dǎo)致其與不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人簽訂的合同被撤銷或者無效，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任損害賠償不同，締約過失責(zé)任的范圍應(yīng)以信賴?yán)孀鳛橘r償?shù)幕痉秶?。締約過失責(zé)任的損害賠償一般只賠償信賴?yán)鎿p失，通過對(duì)受害人的賠償使受害人的利益處于合同未訂立時(shí)的狀態(tài)。

此外，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人可否請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人(取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人)簽訂的買賣合同無效?對(duì)此，《商品房買賣合同解釋》第10條規(guī)定買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”該條規(guī)定突破債的相對(duì)性而賦予不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人獲得債權(quán)法上的救濟(jì)權(quán)，請(qǐng)求可以確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。其實(shí)，第三人惡意串通簽訂合同，損害第三人利益的，第三人是否有權(quán)向人民法院提起確認(rèn)合同無效之訴，一直是合同法理論和司法實(shí)踐中的疑難問題，實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議和不同的認(rèn)識(shí)與做法。

(三)行使債權(quán)人撤銷權(quán)

多重買賣情形下，出賣人與先買受人簽訂買賣合同后未辦理標(biāo)的物登記或交付手續(xù)，而后又與后續(xù)買受人簽訂買賣合同但辦理了標(biāo)的物登記或交付手續(xù)，不能取得該標(biāo)的物所有權(quán)的先買受人可否行使撤銷權(quán)，請(qǐng)求撤銷出賣人與后續(xù)買受人簽訂的買賣合同，從而使標(biāo)的物物權(quán)也回歸到變動(dòng)前的原始狀態(tài)?理論上存在這種可能。但根據(jù)《合同法》第74條的規(guī)定，債權(quán)人行使撤銷權(quán)限于以下情形：一是債務(wù)人放棄其到期債權(quán)；二是債務(wù)人無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；三是債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形?！逗贤ń忉?二)》第19條對(duì)于“明顯不合理的低價(jià)”作出規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)?！?/p>

出賣人在買受人違約時(shí)怎么救濟(jì)?雙方簽訂的合同中是有對(duì)違約情形進(jìn)行處理，在買受人違約的情況下出賣人可以根據(jù)合同內(nèi)容來追究對(duì)方的責(zé)任。出賣人在買受人違約該通過什么方式去救濟(jì)，建議您及時(shí)尋求律霸網(wǎng)律師的的幫助。