賣方違約可以要求繼續(xù)履行合同嗎

案情摘要

張某與何某簽訂《房屋買賣合同》，約定郭某購買何某的一處房屋，后因何某妻子劉某不同意出售該房屋，雙方發(fā)生爭議，張某起訴至法院要求繼續(xù)履行合同。一審法院審理以合同未經(jīng)共有人同意直接認定合同無效，駁回了張某的訴訟請求;二審法院雖認定合同有效，但同樣駁回了張某的訴訟請求。

這是一起比較典型的共同人出售房屋引起糾紛的案件，一、二審法院對合同是否有效做出了完全不同的認定。該案的爭議焦點是合同能否繼續(xù)履行，但繼續(xù)履行的前提是合同是否有效。這也是法院審理合同糾紛案件，必先認定合同是否有效的原因。

1、房屋買賣合同是否有效。張某與何某簽訂的房屋買賣合同是真實的雙方意思表示，合同本身也未違反法律規(guī)定，該合同合法有效。

雖然劉某作為財產共有人，表示不同意出售房屋，但根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條關于“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”的規(guī)定，是否經(jīng)其他共有人同意，并不影響買賣合同的效力。困此，二審法院認為合同有效并無不妥。

2、合同能否繼續(xù)履行。案涉房屋屬于何某與劉某的夫妻共有財產，而劉某明確表示不同意出售房屋。因此，由于部分共有人擅自處分了共同共有財產，又不能使其他共有人同意，導致該合同不能繼續(xù)履行。

3、雖然張某認為在購買房屋時為善意，主張應繼續(xù)履行，但缺乏法律依據(jù)。張某如認為己方權利受損，有權利另案主張違約賠償。

律師建議：

1、購房者在購買二手房前應對房屋的產權狀況做充分的了解如是否有共有人，是否有抵押、查封等情形;

2、如果房屋是共同財產應要求共有人在合同上共同簽名;

3、還有種情形是，房產證上雖只有一個人，但可能是夫妻共同財產，仍要求雙方共同簽名比較妥當;

4、當購房者權利受損時，要積極要求對方承擔違約責任，賠償損失。

以上內容就是相關的回答，如果對方違約了，而且支付了違約金的話，那么這種情況合同就已經(jīng)終止了，自己無法要求對方繼續(xù)履行合同，如果對方?jīng)]有支付違約金的話，可以要求對方繼續(xù)履行合同的，如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關律師。